第30回 投資マンション・アパートを賃貸借する期間は決まっているのですか?また、出て行ってもらいたい(退去してもらいたい)場合にはどうすれば良いのですか?立ち退き料などの相場は?|不動産投資博士

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第30回 投資マンション・アパートを賃貸借する期間は決まっているのですか?また、出て行ってもらいたい(退去してもらいたい)場合にはどうすれば良いのですか?立ち退き料などの相場は?

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今回は、ちょっとコラム内容を変え、ご質問にお答えする形でコメントしたいと思います。

題名にありました、
・賃貸借の期間は?
・退去してもらいたいときはどうすれば?
・立ち退き料って?




先ず一つ目の「賃貸借の期間は?」についてですが、

極端な話し契約期間は定めてなくてもそれはそれで大丈夫です・・・
そして、
期間が凄く短くても・・・
永遠と長くても・・・

因みに、借地借家法29条1項では、一年未満の期間を定めた建物賃貸借契約は、
期間の定めが無いものとみなすと、定めています。

しかし、それでも現在では(昔は置いといて・・・)
定期借家契約を利用すれば一年未満の期間定めでも大丈夫です。



民法における・・・「契約の自由」の尊重ですね。



ただ、実際の・・・
現在の一般は「通常賃貸契約期間=2年間」でしょうね。

その後、2年毎に更新手続き(契約)を行うケースが殆ど占めています。






次に「退去してもらいたいけどどうすればいい?」

これに関してはいろんな局面がありますね・・・

・家賃滞納者を追い出したい
・騒音がうるさい入居者に出て行ってもらいたい
・自分(オーナー)が又は家族が部屋を使いたい
・当該建物を取り壊したい
・・・その他いろいろなケースがあるでしょう。


一般に
答えとしましては、
契約期間中は勿論のこと契約更新(期間満了)の時でも難しいです。
勿論、絶対に不可能とは言いませんが、ここでは「一般に難しい」とだけお答え致します。

借地借家法26条では、貸主(家主)が更新を拒絶しようとする場合、
期間満了の一年前から6か月前までの間に借主(借家人)へその旨を伝えなくてはならない。
そして、(ここからが大事なのですが)
契約を終了させるためには「正当の理由」の明示をしなくてはならないと定めております。


「正当の理由」・・・


自己使用のとか、建物老朽崩壊の危機とか・・・

確固たるそれを明示しなくてはならないのです。

その上で、
最後のご質問にもあります「立ち退き料」の話しにつながるのですが


借地借家法28条では


正当の理由を明示して(明確に!)借主(借家人)に対して財産上の給付を提供し明け渡しを求める・・・
これが、ぞくに言われる「立ち退き料」です。


これも「正当の理由」の一つと考えられています。


・・・




ま〜 初めから(契約以前より)退去してもらいたい可能性があれば
通常の「借家契約」ではなく「定期借家契約」を結んでおいた方が良いかもしれません。

が、しかし


まだまだ「定期借家契約」というのは、世間一般的に浸透していなく、
期間限定というのに対して抵抗をもつ借主(部屋探し者)が多いとも言われていますね・・・
昨今の物件豊和状態では不利な契約条件だとか・・・




今度、その辺の話しの致します^^

え〜っと、次回も質問対コラムとして、皆さんからのご質問に多い、「立ち退き・立ち退き料」系な話題でいきます。

ではまた!


※3月10日は、運営会社(株)JSPの事情によりお休みとさせて頂きます。


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