売主の告知義務違反では?水道代徴収型とは聞いていなかった…<勝ち組大家への道>|不動産投資博士

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勝ち組大家への道 【物件の買い方編】

売主の告知義務違反では?水道代徴収型とは聞いていなかった…(地域・福岡県)

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 先日、築20年の鉄骨物件(6部屋)を購入しました。私は関東に在住しており、現地での物件確認はせず購入に至りました。

 そして、決済後に名義変更の連絡をしたところ、水道メーターは一つで前オーナーが家賃とは別に集金していたことが判明しました。  関東在住のため、集金に回るわけにもいかず、住人に説明し毎月定額で家賃に付加して回収しないといけませんが、住人に納得いただけるかたいへん不安です。

 また、各戸にメータを付けようとすると多額の費用負担が発生します。さらにこの件で、売主に過去の集金の仕方などを聞いても、「もう私には関係ない!」というような返答で応対してもらえません。

 ちなみに賃貸契約書は、表紙のコピーに手書きで家賃だけ書いたものしか出してきませんでしたので、詳しい契約内容は確認できませんでした。

 これは告知義務違反ではないでしょうか?また、違反でなかったとしても、そもそも、売主側は売買にあたり運営に影響しそうな情報は事前に説明するなど誠実な対応をとる義務はないのでしょうか?
売主の告知義務違反では?水道代徴収型とは聞いていなかった…
Answer   

まずは仲介業者を介して話し合いを。

 
 まず、前者のご質問については、不動産取引において売主側(仲介業者を含む)が説明すべき重要事項の内容および範囲は、買主の契約締結の決定にあたり重要な影響を及ぼすと判断される事項であれば説明すべきものとされています。

 もっとも、今回のケースのように、買主の生活にとって不可欠ではない事実について、売主の説明(告知)義務違反が認められるためには、売主が阻害の事実を認識していたのに説明を怠ったことのほか、買主の抱いた主観的な期待を売主が知っていたなどの事情も必要とされています。

 したがって、今回のケースで売主の説明(告知)義務違反が認められるためには、売主側が水道メーターが一つしかついていないことを説明しなかったことだけでは足りず、買主が各戸に水道メーターがついていると期待していたことを売主側が知っていたことも必要です。売主側の説明(告知)義務違反が認められる場合には、買主に対し損害賠償請求が可能です。

 なお、今回のケースで契約の解消まで求めるのは困難だと思われます。
 次に、後者のご質問については、本件物件が収益物件である以上、売買契約に付随する信義則上の注意義務として、売主は、本件物件の経営に関わる情報を買主に提供する義務を負っているものと解されます。

 当事者間での直接の話し合いは難しい状況だと思いますので、まずは仲介業者を介しての話し合いを試みていただき、それでも解決が困難である場合には、弁護士に相談・依頼されることもご検討いただいた方がよいでしょう。

 もっとも、今回のケースで訴訟まで行うかについては、弁護士に依頼して裁判を行うことの利益(訴訟の経済性)についても検討される必要があると考えます。
竹村総合法律事務所
竹村総合法律事務所竹村公利 弁護士
〒150-0013
東京都渋谷区恵比寿4-4-6MARIX恵比寿ビル4階
TEL:03-5447-2888/FAX:03-3449-7776
  Answer   

集金方法は告知義務違反に該当するか微妙ですね…

 
 せっかく購入した物件でスタートから問題発生では、先が不安になってしまいますね。 まず、重要事項説明の告知義務違反に該当するか否かという点に関しては、微妙な感じがします。

 仮に水道料金は全てオーナー負担という内容での賃貸借契約になっていたとすれば、オーナー側に費用負担が発生し運営に大きく影響しますので、事前に伝えなければならないと思います。

 重要事項説明書において『上下水道、電気、ガスの整備状況』については説明義務がございますので、前面道路配管の有無、宅地内への引き込みの有無は説明があったと思いますが、集金方法までは義務とはなっておりません。

 今回のケースは集金方法の問題ですので、告知にあたるかどうか…。ただし、売主、仲介業者含め、買主には伝えておくべきでしょう。 しかも決済後に売主に質問をしても『もう私には関係ない!』とは、少し悪質な感じもしますし、売買契約時に賃貸借契約書の確認も出来ないという点に関しても???といった感じですね。現時点では、まずは入居者に毎月の家賃に定額の水道料金を付加して支払いをお願いするのが良いでしょう。

 この点について『住人に納得いただけるかたいへん不安です』と書かれておりますが、入居者側から見ても毎月オーナーが集金に来る方が煩わしいのではないでしょうか? 万が一納得しない入居者がいる様でしたら、それくらいは仲介業者に処理させて然るべきかと。

 あくまで個人的な見解ですが、例え重要事項の説明義務が無くても仲介業者も売主も、買主に対して現状を報告する必要はあると思っております。

 高利回り物件を手に入れるには、地方に行くしか無いのが現状で、それなりのリスクもございますが、それをカバーするのが仲介業者の仕事ですからね。
株式会社フットワーク
株式会社フットワーク営業五課課長 永安大一郎
〒194-0022
東京都町田市森野1-12-3
TEL:0120-110-145
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