1階に飲食店(カフェ・パスタ)がある投資用マンション(東京都内)を購入しようと思うのですが…<勝ち組大家への道>|不動産投資博士

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勝ち組大家への道 【物件の買い方編】

1階に飲食店がある投資用マンションを購入しようと思うのですが…(地域・東京都)

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 東京都内の投資用区分マンションを購入しようと思っています。
 購入予定の物件は5階建の3階の1LDKですが、1階は小さなカフェで、特に臭いなどはないのですが昼間にはパスタなどの軽食を提供し、夕方7時ごろに閉店するお店だそうです。
 このような飲食店がありますと、客付きが悪かったりすることがあるのでしょうか? また、今後他の飲食店が入ることも想定したほうが良いのでしょうか? アドバイスをお願いします。

1階に飲食店がある投資用マンション
Answer   

管理規約の確認や近隣の方の声を参考にしましょう

 
 最近マンションの1階部分が店舗になってたり、スーパーや飲食店が入っているのも珍しいことではありません。

 私の知人で横浜のマンションの1階部分で以前焼き鳥屋をオープンした人がいました。厨房の換気ダクトや冷蔵庫の室外機を設置し、大体深夜0時位まで営業してましたが住人から『煙の量がひどい』、『うるさい』、『臭い』などのクレームを受けてしまい、店舗として営業許可は当然受けていたにもかかわらず、3か月たらずで店を畳む結果となりました。

 今回のケースはマンションの1階店舗にカフェが入っているとの事ですが先程述べた居酒屋の営業時間と比べてカフェの営業時間は夕方7時までで臭いもでない。そもそもマンションの1階にカフェが入っている事によって、部屋探しの対象から外れるような事は考えずらいと思います。

 1LDKの間取りなら単身者や子供がいないご夫婦、などのライフスタイルに最適かと思いますので1階にカフェがある事が賃貸物件を探してる方々の入居の判断材料のプラスに繋がる可能性はあると思います。カフェ店舗が入っていることで賃貸のマイナスの影響は少ないと思います。

 今はカフェが入っておりますが、相談者様がおっしゃるように今後は他の飲食店が入る可能性はありますよね。例えば焼肉屋・中華屋・居酒屋などの店舗であれば確かに臭いなどを気にして入居を懸念される人が出てくる可能性もあります。

 心配が拭えないようなら管理規約を確認してみたり近隣の住人にもカフェの前はどんな業種の店舗が入っていたのかあるいは今後どのような店舗なら営業が許されるのかをあらかじめ聞ける範囲で確認してみたらいかがでしょうか。不動産の購入はやはり大きな買い物なので、慎重になりますよね。
株式会社ウィルプライズ
株式会社ウィルプライズ代表取締役 酒井 慶
〒143-0023
東京都大田区山王3-27-6 大森ラルタビル7F
TEL:03-5718-4030/FAX:03-5718-4040
  Answer

購入する部屋に足を運び、臭いや騒音などをチェック

 
 1物件のマンションの中に住戸部分だけでなく、店舗や事務所がある物件を俗称「下駄履きマンション」といいます。 物件は住む部屋の住環境も重要ですが、近隣の物件といかに調和しているかということも重要です。

 一階の小さなカフェの存在がその物件及び近隣の雰囲気を上げるために貢献している場合には、一つのストリートとして入居者には魅力的に映るでしょう。

 「お一人様」を対象にする場合、住まう部屋があり、息抜きをしたいという空間がある場合はプラスの要素に働くかもしれません。 その物件だけで判断するのではなく、近隣もよくよく見られた上で判断すべきでしょう。

 下駄履ビルは住む人のケアも大事になります。頻繁に料理をする店だとその排気を下階から出すと臭いが上階に上がってしまいます。 排気ダクトをベランダ側ではない方向に設置し、屋上より上に逃げられるようにダクトが組まれているかなどのケアは必要でしょう。

 また冷蔵ケースや大型冷暖房機などを設置する場合、屋外機の音なども重要な問題です。防音のための囲い等のケアはチェックすべきです。まずは、購入する部屋に実際足を運び、ベランダの窓を開けた状態で判断すべきでしょう。

 下駄履ビルは、もともとの地権者がいわゆる「立体買換え」で利回りのいい一階テナント部分と上階の住居を取得されることが多いです。建替える前の事業をご自分でされているケースも多いでしょう。 仲介業者にテナント部分の所有者が誰で、誰が店の経営をしているのかを確認されるといいと思います。

オーナーが経営者の場合、今の事業を継続する可能性が高い。 またオーナーへの聞き取りができれば将来貸すにしてもある程度のビジョンが見えるかもしれません。

 今回は小さなカフェ、騒音、臭いの問題が薄いと思われれば町の顔が一階にある下駄履マンションもいいでしょう。
薬袋税理士事務所
薬袋税理士事務所税理士 薬袋正司
〒104-0031
東京都中央区京橋3-9-7 京橋ポイントビル3F
TEL:03-6228-6400/FAX:03-6228-6401
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