都内1棟マンションの購入。自己資金はいくら用意するべき?返済比率・諸経費・大規模修繕を見越して・・・<その道のプロが『ズバッ!!』>|不動産投資博士

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都内1棟マンションの購入。自己資金はいくら用意するべき?

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7500万円の都内徒歩10分の1棟マンション(1K、8戸、築22年、鉄骨造、想定利回り7%)の購入を検討していますが、自己資金はいくらくらい用意するべきでしょうか?42歳、都内在住のサラリーマン(年収1200万円、既婚、子供二人)です。

安定した賃貸経営のためには…返済比率を抑えることが要!
ユニヴライフ 回答者

質問内容の条件からすると自己資金は多いにこしたことはありません。 諸条件については一般的な値を前提と致しました。満室想定利回りが7%で8戸となると戸当たりの家賃は共益費込で5.4万円くらい。都内徒歩10分という条件から推測すると3点ユニットで部屋もそう広くないと思われます。

おそらく当物件は競合物件も多く差別化のために設備の更新を怠ることはできません。 そういった覚悟の上で金融機関を求めることになります。

まず考えるのはどれくらいの銀行評価が受けられるのかということです。 築22年で鉄骨とのことですが、重量鉄骨だとしても耐用年数からすると12年間の融資しか受けることはできません。これでは7割近い5000万円程の自己資金で2%程度の借入でようやく黒字で回せる程度です。

昨今ではどの金融機関も融資年数を延ばす工夫を行っています。サラリーマンを優遇する姿勢で定評のあるO銀行でも5年程の延長は比較的難しくないようです。それでも半分くらいの3750万円が自己資金として必要となります。

中にはS銀行のように鉄骨でもRC並の耐用年数を適用してくれることもありますが、そうなると2000万円程の自己資金でも堅実な賃貸経営が可能となってきます。

相談者の属性からしてこの自己資金はハードルが高いかもしれませんが、安定した賃貸経営のためには返済比率を抑えることが要となります。

ユニヴ・ライフ 店舗
ユニヴ・ライフ株式会社 〒531-0072 大阪府大阪市北区豊崎3-20-9 三栄ビル10階 5A
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長年培ったノウハウと情報量、そして専門的知識を持ったスタッフにより何十項目にも及ぶ賃貸管理業務を行い、オーナー様の大切な賃貸物件を最大限に活かす努力をしております。

金融機関によってはフルローンも可能ですが、物件価格の1割+諸経費が一般的
フットワーク 回答者

自己資金の用意額に関して良く言われているのが、物件価格の1割+諸経費でしょうか。諸経費はおよそ物件価格の6%〜7%となりますので、物件価格7500万円ですと750万円+500万円(物件価格の約6.5%)=1250万円となります。

しかし、昨今の融資状況ですと鉄骨造で築22年でしたら借入期間も比較的長く取る事も可能ですし、金融機関によってはフルローンも可能かと思われます。もし質問者様が次の購入もお考えの様でしたら、自己資金割合を少なくして次の物件の充当資金としてキープしておいても宜しいかと思います。

但しお借入額が増えればその分収入も減りますので、やはり金融機関の融資条件次第といった所でしょうか。また、質問者様のご家族状況にもよって変わってきます。お子様がこれから高校、大学と進むとすると当然出費も増えて来ます。そうなると自己資金は抑えて購入された方が良いと思いますし、別個でお考えでしたらキャッシュフローを多くする為に投入金額を増やしても良いかも知れません。

更に、検討物件の入居状況や固都税額等の必要最低経費によっても変わって来ます。状況によっては購入直後から返済金額が家賃収入を上回ってしまう場合もございます。

いずれにせよ購入物件の内容や質問者様の状況等を全て理解した不動産業者と、納得行くまで打ち合わせの上、ご検討される事をお勧め致します。

株式会社フットワーク 店舗
株式会社フットワーク 〒194-0022 東京都町田市森野1-12-3
TEL:042-728-7411 / FAX:042-723-5732

お客様のニーズをいち早く汲み取り、お客様が何を心配されているかを察し、不安材料がゼロに近い状態になるよう、日々努力してこそ、お客様に安心してご相談していただけるものと思っています。

大規模修繕工事などの費用を考えると…トータルで5,000万円前後の自己資金が必要
R-JAPAN 回答者

当物件を購入するのに諸費用関係で600万円の自己資金は必要となります。 またファイナンスを組む場合、重量鉄骨造で築22年経過している物件であれば、12年間しか融資年数を組むことができないと考えたほうが良いかと思います。

仮に融資金利を1.8%で、フルローンを組んだ場合、月額の返済だけで約58万円、年間支払で約696万円。仮に満室想定で計算したとして、単純計算でもキャッシュアウトが月額−14〜15万円、年間で−170万円位は出てしまいます。

では、キャッシュアウトが出ないように頭金を入れるとすると、頭金2000万円・融資金額5500万円となりますが、月額1万円のフローも出ません。 空室リスクや、ランニングコストなどを考えれば最低3500万円の頭金を入れて、4000万円の融資金額位でないと、安定した運営はできないでしょう。

今回の物件の場合、トータルで5000万円前後の自己資金が必要と考えたほうが良いです。
もう一つの方法としては、融資金利は高くなりますが、20年以上融資年数を組んでくれる金融機関を使うとキャッシュフローは出やすくなり、自己資金も抑えられかと思いますが、それでも手元資金として1500万円〜2000万円はないと、将来的に厳しい場面が乗り切れない可能性が出てくるかもしれません。

R-JAPAN 店舗
株式会社R-JAPAN (アールジャパン) 〒530-0015 大阪市北区中崎西2丁目2番4号
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当店では、お客様のご希望にあった物件の不動産情報を関西エリアを中心に集めています。一棟マンション・一棟アパート・区分マンションなど幅広く取り扱っておりますので、ぜひお気軽にお越し下さいませ。

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