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好条件の満室1棟アパート。部屋の中を見ずに購入するのは?

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好条件の満室1棟アパート(利回り10%、築15年、徒歩7分、1K12戸)の購入を検討しています。ただ、1点気になるのが満室と言うことで 部屋の中を見られないことです。中を見ずに購入してしまっていいのでしょうか?

不安な部分もありますが… 買付までのスピードが購入可否を決める!
武蔵コーポレーション株式会社 回答者

不動産投資では買付までのスピードが購入可否を決めることがあります。特に誰がみても条件がよい物件というのはすぐに他の人に買われてしまうため、購入判断を高めることが非常に重要です。

ご質問の件のように満室の場合、部屋の中を見ることはできず不安な部分もありますが、そこにとらわれて判断が遅くなると物件購入ができないということになりますので本当によい物件だと思うのであれば中が見れないからといって判断を遅くしてしまうのはマイナスです。 一方で、部屋の使い方次第では原状回復などの費用が多額になることも想定されるためやはりリスクは残ります。

しかし、満室といわれている以上、部屋の中をみることはできないので仮に多額の原状回復が出たとしても投資採算が合う購入価格を想定することでリスクヘッジしていくことになるでしょう。

また、満室物件を購入するときのポイントは賃貸需要のある地域なのか、現在の契約家賃が相場賃料と比べて妥当かを検討することです。 購入時に満室でもその後もずっと満室ということはありえないため、いずれ入居付が必要になってきます。その時に入居付ができないようだと当初の想定通りの投資ができなくなってしまいます。

また、契約家賃が相場賃料と同程度であれば退去が出てしまっても大きく採算が悪化することはなくなるためリスクヘッジになります。

武蔵コーポレーション 店舗
武蔵コーポレーション株式会社 〒330-8669 埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-7-5 大宮ソニックシティビル21F
TEL:048-649-0333 / FAX:048-649-3331

当社は、不動産の中でもアパートやマンションといった収益用不動産に特化し、創業以来事業展開しています。我々の目指す姿、それは「プライベートアセットマネジメント」会社です。

不動産は見て購入が大原則ですが、 実態をきちんと把握して、そこを信じる心も大事!
株式会社EDDY 回答者

物事には、例外と原則が存在するのは、いたって普通の事ですが、不動産購入に関していえば、アパートに限らず、不動産は“見て購入”が大原則です。いかなる物件であれ、可能な限り“見て購入”にこだわるようにすべきだと私は考えます。

ただ、その大原則は絶対的なものですかと問われれば、正直ただちに YES とは言えません。そこまで、100%絶対的なこだわりであると私は言い切れません。

満室であるということは、部屋の数だけ、そこに借りている人、住んでいる人などがいるわけですから、自分の“見る目”よりも、実際の現況を信用する勇気も、物件購入においては、私は、時に必要だと考えています。

何度も言いますが、物件は、見て購入が大事です。
しかし、好条件の満室物件の購入など、決断の速度も必要になるのなら、実体をきちんと把握して、そこを信じる心も大事だと考えます。“見る目”は、人によって、レベルに差があります。どんなに大事な事であったとしても、大原則を貫きつつも、例外をうまく活用する考え方があってもいいのではないでしょうか?見た事を過大に評価しすぎるのも考えものです。

株式会社EDDY 店舗
株式会社EDDY 〒167-0051 東京都杉並区荻窪5-16-14 カパラビル4F
TEL:03-5347-0046 / FAX:03-5347-4068

相続・贈与のことなら何でもご相談ください。株式会社EDDY(エディー)では、資産運用から税金対策、相続問題までワンストップサービスをご提供致します。お気軽にご相談下さい。

基本的に問題ありません! 人が住んでいるのは問題なく住めている証拠!
富士企画 回答者

15年以上投資物件を取り扱って来ましたが、基本的に問題無いと思っております。なぜなら、人が住んでいるのであれば、通常は問題なく住めている証拠だと思います。

仮に雨漏りしているのであれば、それを放置する人は少ないですし、仮に放置していたら、善管注意義務違反で、入居者に請求も出来ます。なので、それほど問題ないと思います。空室が多ければ、『ここ入居者付くの?』なんて不安が過るのに、満室だと室内が見られないなんて…そんなお客さんに出会ったら…もう物件の紹介はしなくなります。

今回の物件はエリアにもよりますが、利回り10%、築15年、徒歩7分、1K×12でしかも満室なんて、こんな物件出てきたら直ぐに売れてしまいそうな物件ですよね。

通常、満室物件は人気があります。それは、購入後の収支がはっきりしているからだと思います。周りの投資家さんは満室物件を好んで買われる方が多いです。住宅を購入するのであれば、内見は必須だと思いますが、賃貸不動産を購入する時だけは、通常は室内を見ることは出来ません。そう理解してから物件を探した方がいいと思います。

後はそのアパート名をネットで検索して、昔の賃貸募集画面が出てくれば、室内の画像が出てくる場合もありますし、管理会社に聞けば、室内の写真位はあると思いますので、どうしても気になるのであれば、そんな方法で室内を確認するしかないでしょう。

入居者に直接室内を見せて欲しいと言うのは、不動産会社としては、嫌がりますので注意が必要です。 不安なことや疑問点があれば、収益物件を専門に取り扱っている会社へ相談する事をお勧め致します。

富士企画 店舗
富士企画株式会社 〒160-0004 東京都新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル6階
TEL:03-6380-6780 / FAX:03-6380-6783

富士企画は不動産投資物件に特化した会社です。東京都新宿区の富士企画株式会社は不動産投資専門の会社で、投資物件、収益不動産の市場に出回らない投資不動産の紹介と 事業承継問題に取り組む投資専門アドバイザーです。

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