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勝ち組大家への道 【物件の買い方編】

再建築不可物件を購入する際のメリット、デメリットを教えてください。(地域・東京都)

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東京近郊で売りに出ている再建策不可物件を投資用として購入を検討しています。

再建築不可物件を購入する際のメリット、デメリットを教えていただきたいです。

固定資産税が安いと謳い文句に掲げられていますが、将来的財産価値等具体的なご意見をお願い致します。

再建築不可物件を購入する際のメリット、デメリットを教えてください。
Answer   

リスク回避を考えることが重要

 
東京23区、または東京都下において、再建築不可の物件を購入することは、とても意味のある、メリットのある投資だと私は考えています。
何より物件価格に対して、高い賃料で貸すことが出来ます。

つまり、高利回りが実現します。
再建築が可能な物件に対し2倍以上の利回りを得る可能性があります。
メリットはあきらかにそこです。
物件価格が抑えられる事が全てです。
それは実際に自分で使うより、賃貸にした方がメリットははっきりします。

一方でデメリットも存在します。
建て替えができないので、老朽化に伴い外壁や柱等を修繕する事が大事な事となります。

ただ、近隣との関係が良好でないと、大規模な修繕などができないということがあります。
修繕ができないと、賃貸にしていてもとても危険な状態となり、とてもリスクの高い投資となる場合があります。

地震保険などでも、すべてのリスクを補う事はできません。
なので、大規模修繕を考えた上での購入が必要だと私は考えています。

将来的財産価値についてですが、建物がなく更地になってしまった場合、現行法のままでは価値はございません。
建物があり、修繕をしっかりすることによって、価値を維持していくことが重要です。

メリットはとても大きいですが、リスク回避をあらかじめしておく事が大切となります。
その点をおおよそクリアにしておけば、その高利回りは大きな魅力です。積極的な投資をおすすめします。
株式会社EDDY
株式会社EDDY 代表取締役 尾臺 和美
〒167-0051
東京都杉並区 荻窪5-16-14
TEL:03-5347-0046/FAX:03-5347-4068
  Answer

賃料のみで物件代金の回収が必須

 
再建築不可物件とは、建築基準法上の道路に2m以上接していない等の理由で
「現存する建物を取り壊して、新築の建物に建て替えをすることが将来的にできない不動産物件」のことを言います。

再建築不可物件のメリットとデメリットは次の通りです。

【メリット】
@再建築可能な物件に比して、同等品質の物件が半値程度の金額で取得できることが多い。
A固定資産税評価額も低いため、購入時の不動産取得税や保有時の固定資産税等が安い。
B不動産投資物件と考えた場合、入居者には再建築不可かどうかは関係ないので家賃は物件価格ほど下げる必要がなく、固定資産税等も安いので、収益性は高くなることが多い。
C相続税評価額も低く計算されるので、将来の相続対策にもなりえる。
D周辺地域一帯が再建築不可の場合、新築物件等が建たないので昔ながらの住人や町並みが残り、人情や風情が残る土地も多い。

【デメリット】
@地震や火災が発生して倒壊・消失した場合、建物を再建築することができない。
Aその結果、更地となった土地を売却に出しても、隣接住人以外に購入する人がいない
B建物があったとしても古くなるにつれ、売却は難しくなってくる。
C取得する際に、一般の住宅ローンが利用できないケースが多い。
Dそのことも、売却時に購入者を見つけにくい一因となる。

検討する際は、物件の将来の売却代金を収入に見込むことなく、純粋な賃料のみで(なるべく短期に) 物件代金を回収できる予測がたつことが必須となるでしょう。
東京中央税理士法人
東京中央税理士法人 代表社員(税理士・公認会計士) 田上 敏明
〒105-0003
東京都港区西新橋1-9-1 アコール新橋2F
TEL:03-6206-6785/FAX:03-5375-8718
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