かなり古い1棟アパートの購入を検討しています!-ストッピーの「それ合ってる?大家さん」-|不動産投資博士

  • ×
不動産投資
専門家に相談
その道のプロ
交流する
月刊誌
←賃貸経営博士
不動産投資 > 購入 > 【web版】ストッピー > かなり古い1棟アパートの購入を検討しています!-ストッピーの「それ合ってる?大家さん」-
それ合ってる?大家さん【物件の売り方編】

かなり古い1棟アパートの購入を検討しています!

シェア
ツイート
LINEで送る

今回の相談者
Y.Kさん
(45歳 千葉県)

現在、アパート1棟(築40年、1K6戸)を検討しています。価格が安く、利回りも高くお得な物件でしたが、とても人が住める状態ではなく…

ストッピー

今回のケース

不動産・法律分野の専門家に、
今回のケースに対して
回答していただきました。
各分野の専門家の意見を見てみましょう。

築古物件は一般的な中古物件より綿密な調査が必要!
大和財託株式会社

大和財託株式会社
代表取締役
藤原正明

築年数が経過した物件は価格も下落しており、満室想定利回りだけを見れば、手を出したくなるかもしれません。
しかし、築古物件を購入する際は一般的な中古物件よりも綿密な調査が必要になりますので、早急な購入判断は危険です。

当社は不動産再生事業を行っておりますので、当社で築古物件を購入する際にチェックしている項目をご紹介し ます。

1.建物躯体状況の確認:木造物件の場合、白蟻被害により建物が傾いているケースがあります。その他、基礎が沈下していることもあります。

2.大規模修繕の必要性:雨漏りが発生しているか、給排水管の引き直しの必要性など、建築の専門家に見てもらう必要があります。

3.室内リフォームの必要性:築古物件とはいえ、一定の競争力を保つためには、それなりにリフォームをする必要があります。相談者様が検討されている物件は築40年の1Kということで、バス・トイレ回りの入れ替えは必須かもしれません。

上記1〜3で物件再生のためのコストを算出し、リフォーム後の想定賃料を調査の後、物件購入金額に修繕費用を含めての投資利回りを計算します。その上で投資基準に合っていれば購入しても良いと思います。

物件の状態によっては修繕費用が嵩み、結果的に一般的に表に出ている物件と大差ない利回りとなることもありますので、きちんとした投資計画が必要となります。
大和財託株式会社
大和財託株式会社 【住所】〒530-0001 大阪府大阪市北区梅田一丁目1番3号
大阪駅前第三ビル22階
【TEL】06-6147-41041
【FAX】06-6147-2103
過去の修繕履歴から修繕費をシミュレーションしましょう!

株式会社郵宣企画
投資アドバイザー
田中大我

インターネットを見ていると多くの高利回り物件が出てきます。投資家様にとって高利回りは魅力的ですよね。
但し、高利回り物件というのは経験、スキル、手間がかかる場合があります。

今回のケースはまず、人が住めない状態から、人が住める状態にしなければなりません。目標としてはその後、人が住める状態から、人が住みたくなる状態まで持って行くことでしょう。

その為には水廻り、フローリング、壁紙等多くの修繕項目があります。また表面上の修繕だけではなく、目に見えない箇所も重要です。水道管や躯体はもちろん、消防設備等整っているか、また異常がないか調べる事も重要です。
築が40 年ですと老朽化がかなり進行していると思われますので、DIYも室内のデコレーションレベルで満足しないようにしなければなりません。せっかく室内表面を綺麗にしても、雨漏りが発生し水浸しになってしまっては台無しです。

ご入居者様にご迷惑を掛けてしまっては空室が徐々に増え、大事な家賃収入も入って来なくなる原因となります。

場合によってはご迷惑だけでは済まないかも知れません。履歴から修繕箇所の想定をし、家賃収入を頂ける状態にするまでにいくら必要で今後いくらの修繕費用を見立てておくのか。その金額を加味して再度シミュレーションしてみましょう。

ご入居者様に満足して住んで頂いて高稼働率を維持できての高利回りなのですから。
株式会社郵宣企画
株式会社郵宣企画 【住所】〒150-0043 東京都渋谷区道玄坂1-16-15 【TEL】03-5428-2839
【FAX】03-5428-2840
法律のプロ
シェア
ツイート
LINEで送る

あなたにおすすめの収益物件

新着!大家さんのお悩み相談
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

[不動産投資博士からのお知らせ]

PAGE TOP