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勝ち組大家への道 【物件の買い方編】

埼玉の想定利回り20%程度の1棟アパート購入を検討しています。購入の際のリスクは具体的にどういったものが考えられますか?(地域・埼玉県 )

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現在、埼玉県の想定利回り20%程度の1棟アパート(築30年1R全6戸中3戸空室)を不動産検索サイトで見つけ、目をつけています。

空室リスクや修繕リスクはなんとなくわかるのですが、具体的にどういったリスクを想定したほうがいいでしょうか?
実際に購入しなければリスクはわからないものでしょうか?

埼玉の想定利回り20%程度の1棟アパート購入を検討しています。購入の際のリスクは具体的にどういったものが考えられますか?
Answer   

購入後の再販・売却可能かの確認を!

 
【購入時のリスク】
ご購入の際のリスクとしては、20%の利回りが出る妥当な家賃設定か?売却が可能な物件かどうか?という点の確認が必要です。
50%の空室率なので近隣の賃料相場と本件の直近の入居者の家賃を調べて直近家賃×6室×12ヶ月÷売買価格で20%の利回りが出るのであれば利回りは問題ないでしょう。

【購入後のリスク】
次に購入後再販可能かまたは売却可能か見ていただきたいと思います。
まず相続路線価×土地面積(u)で売価との乖かいり離が200%以内かどうか。
理想は150%以内に抑えて欲しい所ですが、それ以内であれば再販するときの銀行評価は出ると思います。

その他建ぺい率や容積率がオーバーしていれば銀行融資は付きづらいでしょう。
再建築不可、調整区域、但し書き道路沿いというのも要注意です。
融資をしない銀行が多いので売却する際に苦労すると思われます。
高利回り物件は何かしらの理由があるので、注意が必要です。

是非研究なさってからご購入下さい。
株式会社新日本コンサルティング
株式会社新日本コンサルティング 代表取締役 籾山 敦輝典
〒160-0023
東京都新宿区西新宿7-21-1-5F
TEL:03-3366-2230/FAX:03-3366-2231
  Answer

修繕リスクは建物の修繕履歴を入手しましょう!

 
お話にある通り、大家の最大の敵は空室です。
空室の発生は該当エリアの需給バランスに左右されるものであり、満室稼動を目指すためにはユーザーに割安感を与えることが大事です。

そのためには、現状の賃料設定の正当性を検証しなければならないわけですが、見落としがちなのは、現在稼動している部屋の入居者がどのくらい長く住んでいるか、という点です。

なぜなら、全く人気がない物件の見かけ上の収支をよく見せるために、数ヶ月にわたるフリーレントや、高額のAD支払いによって、短期間でむりやり客付けをしている可能性があるからです。

従って、入居者が何度も更新契約を重ねているような物件であれば、妥当な賃料設定がされていると考えていいでしょう。

とはいえ、埼玉の1Rであれば高賃料は期待できず、その入居者の所得も賃料に見合ったものになるはずなので、ここに回収リスクという別のリスクが浮上します。
賃貸経営で最もエネルギーのかかるのは賃料の取立てであり、立地上から考えて、この物件では自主管理は難しいでしょうから、運営ストに賃貸管理料を加えておく必要があります。

修繕リスクについては、まず建物の修繕履歴を入手することをお勧めします。
待ったなしで修繕する必要があり、しかも多額の出費を伴うものは、主に屋上防水と給排水管の交換なので、この2点はしっかりチェックしてください。
築30年くらいになると、ネズミの被害も心配です。
建物もダメになりますし、人気も落ちるので、ちゃんと対策を講じているかを確認すべきです。
株式会社 FGH
株式会社FGH 代表取締役 渡邊 勢月矢
〒160-0022
東京都新宿区新宿5-18-20
TEL:03-5155-0533/FAX:03-5155-2433
  Answer

解決可能な問題点なのか否かの判断を!

 
【「想定利回り」よりも「現況利回り」に注目!】
まずは、「想定利回り」よりも実際の稼働状況を基に出す「現況利回り」に注目された方が宜しいと思います。
特に「想定利回り」と「現況利回り」の差が大きい時は理由があって想定に届かない場合があるので、その原因を探る事になります。
「現況利回り」が低い理由としては、左記の様な事が考えられます。

< 現況利回り> が低い理由  リフォームがされていない
 何らかの問題テナントが住んでおり、新規テナントが入居しても定着しない
 空室の3部屋がその場所に相応しいスペックになっていない。
(例えば、6室のアパートだが3室分しか駐車場が完備されていない等)
 そもそもそのエリアではアパート入居者の需要が低い
などなど…


【問題は解決可能?】
次に、前述の様な問題点が、「解決可能な問題点なのか否か」を考えてください。

例えば、リフォームがなされていない場合にはアイデアや資金力で良いリフォームをすれば入居者が入るかもしれません。

一方で、アパート需要が低い場合にはどうしようもありません。
問題が自力では解決不可能であると考えるのであれば、3室空室のアパートに手を出すのはあまりお勧めしません。

一方、問題が解決可能と判断した場合にはその解決にどの程度のコストと時間が掛かるかを考えてください。
もし、リフォームする場合でもコストが例えば300万かかるとした場合には想定利回りも現況利回りもかなり低下する事になり購入価格も見直すべきです。

【場所の属性によって異なるリスクが生じる】
それ以外のリスクはよりその場所の属性によって異なります。
例えば、そのエリアが企業A社の工場で成り立っている場合には、企業A社が工場を撤退してしまうと、一気に入居者がいなくなります。
また、入居者の年齢的なバランスも考えられた方が良いかも知れません。
例えば、高齢者ばかり入っている場合には何れ介護が必要になって退去されるリスクがあります。
みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメント株式会社 代表取締役 向井啓和
〒108-0072
東京都港区高輪3-24-21 DK品川ビル5階
TEL:03-5798-2779/FAX:03-3442-2708
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