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3,200万円の物件購入で最適な借入れ額は??

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自己資金2000万円で、1700万円借り入れようと思ってたのですが、2700万円貸し出す(金利1.7%)と提案がありました。最適な借入れ額を教えて下さい!

投資スタイルに合わせて、借入金額を考えましょう!多く借入れる場合も、収支のバランスが絶対条件です!
富士企画 回答者

投資スタイルに合わせて、借入金額を考えましょう! 不動産投資をする方に必ずお聞きしていることが、『投資物件を購入して、将来どうしたいのですか?』という質問です。

1棟・2棟と買い進めていきたい、リスクをなるべく回避して確実にやりたい、資産形成をしたい、毎月のキャッシュフローをよくしたい、などなど…将来の話をお伺いすると、皆さん投資目的やスタイルは様々です。

なので一概にはなんとも言えませんが、最近の人は多く借入をして自己資金の投資額を少なくしたいと仰る方が多いです。
借入というリスクに抵抗がないのであれば、1.7%で借りれるということなので、多く借りて次の物件購入の資金に充てた方がいいかもしれません。

アパート経営は入居者からの家賃を回収し、その中からローンの返済や税金などの支払いをします。
その残ったお金を全て使ってしまうと、リフォーム代を出せないなんてこともあります。
低金利の今は借りれるだけ借りた方がいい場合も多くありますが、あくまでも収支のバランスがあっているのが条件です。

貸してくれるからと安易にてしまうと、収支のバランスが悪くアパート経営が上手くいかない事もあるので、返済比率は40%以内に収める感じが理想でしょうか。

富士企画株式会社 店舗
富士企画株式会社 〒160-0004 東京都新宿区四谷1-19-16
TEL:03-6380-6780 / FAX:03-6380-6783

富士企画は不動産投資物件に特化した会社です。東京都新宿区の富士企画株式会社は不動産投資専門の会社で、投資物件、収益不動産の市場に出回らない投資不動産の紹介と事業承継問題に取り組む投資専門アドバイザーです。

キャッシュを残すと、修繕や状況に応じての繰り上げ返済が可能!借入可能限度額を借入するのをお勧めします!
ユニバーサル建物管理 回答者

キャッシュを残すと、修繕や状況に応じての繰り上げ返済が可能! 【理由1】
理由はいくつかありますが、まずなにか緊急で物件の「メンテナンス」が必要になった場合を想定して、キャッシュを置いておくと安心だからです。

【理由2】
次に、大きく借入をした場合でも、キャッシュが余ってきたなと思った段階で「繰り上げ返済」をすることができます。
この繰り上げ返済には2種類ありまして、毎月の返済金額を減らす方法と借入期間を短くする方法の2種類がございます。

この2種類でもお勧めしたい繰り上げ返済は、毎月の返済金額を減らす方法です。
一般個人のお客様は長く借入するのに抵抗がある方も多く、毎月の返済金額は変えずに借入期間を短くしたいと考えられる方もいらっしゃいますが、支払いが厳しくなったときのことを想定して毎月の返済金額を減らす繰り上げ返済をするのが良いのではないでしょうか。

【理由3】
最後の理由として、自己資金に対する収益率を上げる為に融資「レバレッジ」を使うのです。
1件の物件に自己資金を使うのではなく、その自己資金を2件・3件に振り分けることにより自己資金に対する収益率がアップされます。

以上3点の理由により、多く借りるのに抵抗があるとは思いますが、借入可能額の最大限まで借入することを私はお勧めします。

ユニバーサル建物管理株式会社 店舗
ユニバーサル建物管理株式会社 〒530-0001 大阪府大阪市北区梅田1-11-4 大阪駅前第4ビル10F
TEL:06-6346-2222 / FAX:06-6346-3333

関西を中心に厳選した投資用不動産を掲載し、投資家・オーナー業の方に良質な収益物件を提供していく、ユニバーサル建物管理のオリジナルブランドです。

不動産投資の優位性は借入をして投資効率を高めること!投資効率を考えると出来るだけ多く借りた方が良い!
大和財託 回答者

不動産投資の優位性は借入をして投資効率を高めること! 今回購入検討されている物件の実質利回り、および金融機関からの提示されている融資期間の情報が無いため明確な回答がしにくいのですが、自己資金に対する投資効率を考えると、出来るだけ多く借りたほうが良いと考えます。

不動産投資の優位性は、借入をして投資効率を高めることが出来ることです。
言い換えると、借入をすることで自己資金に対する利回りを高めることが出来るということです。
下記で具体的に解説します(計算を単純にするため購入諸費用は考慮せず)。

今回の検討されている物件の実質利回りを7%と仮定します。
質問者様が資産拡大を目指すのであれば、今回の物件で投下せずに済んだ1000万円をさらに、ほかの物件購入時に投入することで、CFの最大化が実現します。

しかし、資産拡大を志向せず安定経営を目指すのであれば、多くの自己資金を投下したほうがよいため、最終的には相談者の方の目標がどこにあるかによって変わってくると思います。



全額キャッシュで購入した場合 税引き前CF=3200万円×7%=224万 (※CF:キャッシュフロー) 融資期間25年の借入 @1700万円の借入
CF=140万円
投資自己資金に対する利回り =140÷(3200-1700)=9.3%
A2700万円の借入
CF=91万円
投資自己資金に対する利回り =91÷(3200-2700)=18.2%



大和財託 店舗
大和財託株式会社 〒530-0001 大阪府大阪市北区梅田1-1-3 大阪駅前第三ビル22階
TEL:06-6147-4104 / FAX:06-6147-2103

私ども大和財託株式会社は、収益不動産(中古の1棟アパート・マンション)の売買・管理に特化した事業を通じて、お客様の資産形成と資産運用のお手伝いをさせていただいております

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