お得!?高利回りの1棟売りアパートが!<それ合ってる?大家さん>|不動産投資博士

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それ合ってる?大家さん【物件の売り方編】

お得!?高利回りの1棟売りアパートが!

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今回の相談者
T.S さん 
(45歳 千葉県)

会員登録している投資用物件検索サイトから、1棟アパート(利回り15%、6戸、満室、築35年)の売り情報が送られてきました。チャンスを逃したくないので、買い付けを即決しましたが…

ストッピー

今回のケース

不動産・法律分野の専門家に、
今回のケースに対して
回答していただきました。
各分野の専門家の意見を見てみましょう。

高利回り≠高収益物件の可能性を考えて慎重な判断を

旭ハウジング株式会社
本社営業部課長
加藤 吉廣

投資用物件を探していると、とても高い利回りの物件を見かけることがあります。

しかし高利回り=高収益物件というわけではありませんので、ここは慎重に判断をする必要があります。

先ずは購入の判断に必要な情報収集から始めましょう。

@再建築(建替)可能か否か
築年数が長く高利回り物件によくあるケースです。
再建築不可の物件は運用方法が限られてくるので、その分低価格に設定されています。
将来的な出口を意識して運用計画を立てる必要があります。

A建物の修繕履歴を確認
建物の状態によっては思わぬ出費が重なり、結局高い買い物になってしまったという話はよくあります。

中でも外壁と屋根の塗装工事は運営上最も高コストな修繕ですので要チェックです。近年塗装工事を行っていない場合はその分のコストを初期費用に組み入れておきましょう。他にも古い設備を長期間使っている場合は入居者入替えの際に大きな負担となります。当然故障も起きやすいので、修繕に必要な積立額を多めに設定しておくと良いでしょう。
B借入条件の確認
借入前提で購入を検討する場合、諸条件によって借入可能額や期間、金利が変わってきます。
販売元に確認をして必要な最低自己資金や条件を事前に相談しておきましょう。


ここで掲げている項目以外にも確認すべき事はありますが多少のリスクも事前の備えあれば憂いなし!
はやる気持ちを抑えて落ち着いて物件を観察していけば、きっと良い物件に巡り合えると思います。
旭ハウジング株式会社
旭ハウジング株式会社 【住所】〒160-0023 東京都新宿区西新宿1-19-5 新宿幸容ビル2F 【TEL】03-6679-1558
【FAX】03-3347-1130
法律のプロ
利回りだけではなく総合的に考えて決断しましょう

センチュリー21
インデックス・ワン
代表取締役
片浦 達也

確かに満室稼働で15%は高利回りでとても魅力ですが、築35年と言う事で、構造はどうなっていますか?
構造によっては既に耐用年数を経過していますので、金融機関より融資をご利用になる場合、融資を受けられない場合があります。

融資を受けられた場合は、どこに気を付けるべき?
また受けられたとしても、期間が短くなるなど、最終的に出口戦略を考える必要があります。
キャッシュで購入するにしても現況の修繕履歴を確認するべきです。
出口戦略については、現況の建物を活かしてリフォームするケースや建物を取り壊して新築するケースが考えられます。
いずれにしてもお金がかかることですので、将来的に建物を取り壊して新築した時の予算や土地の資産価値、新築した時の収支バランスはどうか?総合的に判断する必要があります。

表面的な数字だけではなく、構造や状態、融資の可否や購入後の戦略など、総合的な観点から検討することが大切!
チャンスがきても焦らず、本当に良い物件かどうか、落ち着いて見極めましょう。

センチュリー21 インデックス・ワン
センチュリー21 インデックス・ワン 【住所】〒160-0022 東京都新宿区新宿2-11-4 ストークビル2F 【TEL】03-5366-1888
【FAX】03-5366-1887
http://www.index1.co.jp/
法律のプロ
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