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勝ち組大家への道 【物件の買い方編】

耐用年数が過ぎている木造アパートの購入を検討しています。(地域・埼玉県)

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現在、耐用年数の過ぎている木造アパート(利回り13%、埼玉県近郊、築30年、6戸)をローンにて購入を検討しており、融資が付きそうなので購入出来そうです。

ただ、不動産投資家の方が作った収支計算表のソフトでシミュレーションしたところ、減価償却が終わった後の5年目以降はローンが完済するまでキャッシュフローはマイナスになってしまいました。

通常、耐用年数が過ぎた物件で4年で減価償却が終わったあとは赤字になるのでしょうか?

この物件は買わないほうがよいのでしょうか?
耐用年数が過ぎている木造アパートの購入を検討しています。
Answer   

将来的にいくらで売却できるかなど総合的な判断が必要

物件を買った方が良いかどうかは、物件や個人の属性など個別事情に大きく左右されますので一概には言えませんが、ここでは物件の情報や融資条件などの諸条件を仮置きし、購入すべき物件かどうかを見ていきましょう。

【前提条件】
物件価格:4,000万円 建物:2,000万円 土地:2,000万円
融資総額:3,600万円 融資期間:10年 金利:3%

物件価格を4,000万円とし、頭金を1割入れて購入する給与所得者(会社員)のケースを想定します。耐用年数が過ぎた(築30年)木造アパートということで、融資期間は原則としてそれほど長く取れないので、融資期間を10年とします。(金利は3%とします)

下記の年間キャッシュフロー表をご覧ください。入居率が90%程度の前提で、年間53万円(税額考慮前)持ち出しとなってしまいました。これは融資期間が短いことが大きく影響しています。

年間キャッシュフロー

年間キャッシュフロー
さらに、耐用年数が過ぎた木造の大きな特徴なのですが減価償却期間を4年としたときの、税還付について見てみます。

税務上の利益(1〜4年目) 
所得税+住民税還元分

税務上の利益(1〜4年目)

税務上の利益(5年目以降) 
所得税+住民税増額分

税務上の利益(5年目以降)
@給与所得による税率が20%(給料収入が年間450万円前後を想定)の場合 1〜4年目までの税還付が49万円/年なので、税額を考慮したキャッシュフローはマイナス4万円/年となります。また、5年目以降は減価償却期間が終了していますので、60万円/年の納税が必要ですので、税額を考慮したキャッシュフローはマイナス113万円/年となります。
A給与所得による税率が55%(給料収入が年間2,500万円〜4,000万程度を想定)の場合 税率が高い分1〜4年目までの税還付が137万円/年となり、税額を考慮したキャッシュフローがプラス84万円/年となりました。また、5年目以降は165万円/年の納税が必要です。

以上から、Aのケースであれば減価償却による節税目的(長期譲渡の税率となる6年目以降に売却)での購入はオススメできますが、@のケースでは給与からの持ち出しが大きいのでオススメできないということになります。上記だけでなく、将来的にいくらで売却できるかなど総合的な判断が必要ですが、判断材料の一つとして参考にしてください。
武蔵コーポレーション株式会社
武蔵コーポレーション株式会社 経営企画部課長 中園 仁是
〒100-0005
東京都千代田区丸の内2-2-1 岸本ビルヂング3F
TEL:03-6206-3550/FAX:03-6206-3560
http://www.musashicorp.jp/
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