売却予定の賃貸マンションと戸建、駐車場の一般的な価格査定方法とは?<勝ち組大家への道>|不動産投資博士

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勝ち組大家への道 【物件の売り方編】

売却予定の賃貸マンションと戸建、駐車場の一般的な価格査定方法とは?(地域・東京都)

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 築20年賃貸マンション(25戸)と区分マンション1戸、駐車場(7台分)の土地を今売ろうと思っています。

 現在管理を依頼している不動産会社に価格査定を依頼しました。するとこういう形での査定が提示されました。
(1)賃貸マンションの建物と土地は、売却するには収益利回りで15%以上は必要と言われ、それに基づいて全体価格を逆算した。
(2)区分マンション1戸は、建物は固定資産税の課税標準額、土地は路線価で査定。
金額を見てみるとなんか安いんです…。正直納得していません。一般的に価格査定の方法はどうするのが一般的なのでしょうか?
売却予定の賃貸マンションと戸建、駐車場の一般的な価格査定方法とは?
Answer

価格・価格査定の大前提の考え方

 価格とは、対象不動産を売りに出した場合に、買主が購入すると想定される金額です。
 そのため、価格査定を考えるときは、対象不動産をどのような買主がどのように運用するかを考える必要があります。

一棟マンションの価格査定の方法


 一般に、一棟の賃貸マンションの想定される買主は、不動産投資家と思われます。そして、その価格は、不動産投資家が賃貸マンションから得られる収益を基礎に評価します。

 具体的には、たとえば築10年で年間家賃収入が500万円程度見込まれる物件を考えてみましょう。利回りは、築年数が経過するほど高くなり、また、同じ築20年の賃貸マンションであっても、東京都心のような地価が高い地域にある場合には、利回りが低くなります。従って、同じ地域で同じような築年数・構造・用途の物件が、どのくらいの利回りで取引されているか又は売りに出されているかを調査してみることが大切です。


売却予定の賃貸マンションと戸建、駐車場の一般的な価格査定方法とは?
区分マンション1戸の価格査定の方法


 区分所有のマンションの一戸の価格は専有床面積を中心に価格が決定されます。
 特にファミリータイプの物件は、そのマンションが所在する地域で同じようなタイプの、同じような築年数の物件が取引された際の実際の価格を基礎として決定されます。また、特に、同一マンション内での売買価格が中心となって価格が決定されます。

 従って、管理会社から提示された「建物は固定資産税の課税標準額、土地は路線価」で評価された価格は、あくまで相続税の場合の評価額であり、実際の市場価格ではないため、物件を売る場合の価格としては適さないものとなります。


区分マンション1戸の価格査定の方法
駐車場の土地


 郊外の住宅街にある駐車場の敷地は、駐車場として地代収入をもらっているとしても、その地代収入を基礎に評価されることはありません。

 なぜなら、駐車場としての利用は、その土地の所有者が、しばらくは建物を建てないものとして、暫定的に駐車場として貸し出しているだけのものであり、住宅街にある土地の価格は戸建住宅を建てることを前提に価格が形成されるためです。

 そのため、原則は、近隣の土地の売買事例を参考にするのが良いでしょう。ただし、一般の人は土地の売買事例を把握することがは難しいでしょうから、簡便法として、対象地の相続税の路線価を基礎に概算価格を把握することが可能です。

 通常、路線価は実勢価格の20%から30%位低く設定されています。従って、路線価が20万/uであれば実勢価格は25万/uから28万円/u位となります。ご自身で概算の価格を把握したい場合には、このような計算方法も可能です。


駐車場の土地?
沖田不動産鑑定士・税理士事務所
沖田不動産鑑定士・税理士事務所不動産鑑定士・税理士 沖田 豊明
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