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不動産を売却した際の税金についての注意点

 28年前に新築で購入した1棟アパート(都内近郊、某駅より徒歩10分、築28年)の売却を検討しています。当初かなり安く購入したため利益が出そうなのですが、その際にかかる税金について注意する点はありますか??
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1.不動産を売却した際の税金

 不動産を売却した際、売却価額から取得費(取得価額から減価償却費相当額を控除した金額)及び譲渡費用を差し引いた利益の金額に税金がかかります。

 税率については、個人であれば、所有期間が5年を超えるか否かによって、短期・長期譲渡所得に区分され、今回のケースは長期譲渡所得に該当するため20.315%の税率で税金がかかります。

 法人であれば約35%の税率です。

2.対応策

 28年前に新築で購入した1棟アパートを売却すると、利益が出そうということですが、何か対策はできないでしょうか。

対応策@

 考えられる方法として、まず買換えの特例があります。
 売却するアパートは所有期間が10年を超えているため、国内にある300u以上の土地、又は建物もしくは構築物を購入し、事業に供したときは、 「新しく取得した不動産の価額」が「譲渡した資産の価額」に占める割合に相当する利益の80%部分にかかる課税を繰延べることができます。

対応策A

 次に、譲渡損との相殺が考えられます。個人の場合は、他の土地・建物で、含み損があるもの(取得費より時価が下落しているもの)があれば、この機会にこれを売却し、アパート売却にかかる利益と相殺することができます。

※法人の場合は、土地・建物に限らずその他一切の損失と相殺することができます。
※第三者に売却したくない土地・建物等については、一定の方法により同族会社を利用するなどでその含み損を顕在化させて相殺することも検討できるでしょう。

税理士法人つむぎコンサルティング
税理士 樫木 智幸
東京都千代田区丸の内2-4-1丸の内ビルディング26階
TEL 03-6212-5070/FAX 03-6212-5073
1.譲渡所得とは?

 不動産を売却したことにより生じた利益のことを譲渡所得といいます。

 譲渡所得は、アパート収入や給与等の他の所得と分離して所得税と住民税を計算します。

 まず、譲渡所得の金額は
 @譲渡収入金額からA取得費とB譲渡費用を差し引いて計算します。

 @ 譲渡収入とは、不動産の売却代金をいい、固定資産税・都市計画税の清算金を含みます。
 A 取得費とは、土地建物の購入代金を言いますが、建物については、購入代金・建築代金から今までの減価償却費を差し引いた残りの金額となります。建物は毎年の確定申告書の減価償却費の計算が参考資料になります。
 B 譲渡費用は不動産の売却の為に直接かかった費用をいい、代表的なものは売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、入居者の立退き料等があります。

2.新築時に購入した金額がポイントです。

 この中で問題となるのが購入代金です。購入時の売買契約書があり、買値がわかっていれば良いのですが、買値が不明の場合、売却収入の5%として計算することとなります。

 実際の買値より差し引ける金額が大きく減ってしまうため、売買契約書・確定申告書はできる限り探してみましょう。

 どうしても資料が見つからない場合でも、手許にある資料によっては買値を推定してという方法が取れる場合もありますので、税理士等に相談してみて下さい。

 これで、譲渡所得の金額がわかりました。利益が出ていた場合、利益に税率(不動産をお持ちの期間が5年以下なら39%、5年超なら20%)を乗じたものが支払う税金となります。

薬袋税理士事務所
税理士 薬袋 正司
東京都中央区京橋3丁目9番7号 京橋ポイントビル3階
TEL 03-6228-6400/FAX 03-6228-6401
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