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勝ち組大家への道 【物件の売り方編】

マンション売却後に雨漏り被害!買主がフローリング全面交換を要求(地域・神奈川県)

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 賃貸マンションの元大家です。実は、その賃貸マンションを売った2か月後に雨漏りが発見されました。雨漏りで問題があった箇所(外壁コーティング、内壁、クロス、フローリング3分の1面交換)を修繕しようとしているのですが、買主がフローリング3分の1面だけの交換では意味が無いので、6帖全面の交換を要求してきています。

 修繕業者は3分の1面の交換で問題ないと言っているのですが、やはり全面交換しなければいけないのでしょうか? また、これを未然に防ぐ術はあったのでしょうか?

 宜しくお願いします。
マンション売却後に雨漏り被害!買主がフローリング全面交換を要求。
Answer

買い主さんに再度、説明をしましょう

 契約書で特別な定めをしていない限り、売主には瑕疵担保責任があります。 瑕疵担保責任とは、売買の目的物に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合に売主が負担する責任のことです。

 宅建業者は、最低2年間の瑕疵担保責任を負いますが、宅建業者でない個人などは、瑕疵担保責任を負わないという特約が可能です。 今回のケースも、売買契約書に瑕疵担保責任を負わないと明記してあれば、その責任は負うことはありませんでした。

 瑕疵担保責任の趣旨は、諸説ありますが、売主・買主が合意した売買金額が、瑕疵があったことにより、売買金額と引き渡した物とのバランスが取れなくなった場合、それを調整するために買主に損害賠償請求等を認めたものと考えることができます。

 そうすると、補修が必要な部分以上の交換は、逆に売買金額とのバランスが取れなくなってしまうとの考え方もできます。 その点を説明して、買主さんに納得してもらえればよいと思います。しかし、全面交換しないと、そもそもの目的(賃貸するなど)ができないような場合には、交換に応じるしかないと考えます。

 瑕疵担保責任により支払った修繕費用や損害賠償金の税金上の取り扱いを説明します。
 譲渡による個人の税金は、譲渡所得として計算されますが、瑕疵担保責任により支払った修繕費は、譲渡費用となり、譲渡所得の計算から控除できるものになります。

 なお、瑕疵担保責任で買主と争った場合の裁判費用や弁護士費用は、譲渡するために直接必要な費用とは認められず、譲渡費用とするのは難しいと考えます。

税理士・司法書士 渡邊浩滋総合事務所
税理士・司法書士 渡邊浩滋総合事務所 税理士・司法書士 渡邊浩滋
〒102-0073
東京都千代田区九段北1-8-3カサイビルU3F
TEL:03-6272-9848/FAX:03-6272-9849
Answer

瑕疵担保責任の範囲も3分の1が妥当

 先ず被害報告が売買契約書、又は重要事項説明書に記載されている、売主の瑕疵担保責任期間内にあるかをお確かめください。契約内容によっては、

旭ハウジング株式会社
旭ハウジング株式会社課長 加藤吉廣
〒160-0023
東京都新宿区西新宿 1-19-5新宿幸容ビル2階
TEL:03-6279-0706/FAX:03-3347-1130
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