2棟中1棟は現在入居者ゼロ。更地にして売却か、家賃を下げて満室で売却、どちらがよいでしょうか?|不動産投資博士

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勝ち組大家への道 【物件の売り方編】

2棟中1棟は現在入居者ゼロ。更地にして売却か、家賃を下げて満室で売却、どちらがよいでしょうか?(地域・埼玉県)

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同じ土地に2棟アパートが建っています。両方とも築25年位です。母が経営していましたが、管理会社に任せっぱなしでいたら空室がほとんどという状況になってしまいました。

1棟は比較的に造りがよいので入居者は何人かいるのですが、もう1棟の方は造りも悪く、とても使いづらい部分もあって入居者がいません。

管理してもらっている不動産会社ではない会社にどうしたらよいか聞いてみたのですが、現在の状況だと賃貸も売却も難しいとの事。

@家賃を下げて満室にしてから売るためにお金をかけ、リフォームする

A1棟(小さい方)だけ残して、お金はかかりますが、1棟は解体して、売却する

Bアパートをすべて解体して更地にして売却する
どういった形が良いでしょうか?

2棟中1棟は現在入居者ゼロ。更地にして売却か、家賃を下げて満室で売却、どちらがよいでしょうか?
Answer

築古物件でも条件次第で貸し出し可能

まず今回のケースの場合、正解をお伝えするのは非常に難しいです。
売却するにしても賃貸で満室する計画にしても、いくらで売却するのか、その後投資の計画があるのかないのか?相続対策を兼ねて持っておいた方がいい場合もありますし、お客様の資産背景をお伝えしていただくことによってベターなご提案をさせていただくことが可能です。

ただ、少ない情報の中でアドバイスをするならば、管理会社に任せっぱなしだったが空室が続いているという状況から推測すると、実際には賃貸で貸し出しができる物件にもかかわらず、「募集条件を見直ししていなかった」「入居者が借りたいというリフォームやリノベーションをしていなかった」等の理由で空室が続いていた可能性があります。管理会社より充分な提案がなされていなかったのかもしれません。
どんなに田舎の築の古いいわゆる古民家でも物件や条件次第では貸しに出すことは可能です。

今回のケースでは1棟は入居者がいらっしゃるということなので、場所に問題があるのではなく、質問者様の感じておられる使いづらい部分が問題なのではないかなと思います。
使いづらい部分の手直しから始めましょう。賃貸物件はご自身の物件に愛着を持って気になる箇所を手直ししていけば必ず気に入ってくれる方がいらっしゃいます。

その際に、一般のオーナー様だけで考えるのではなく、管理会社も巻き込みながら色々なアドバイスを受け、入居者様が長くお住まいいただけるようなお部屋作りを心がけましょう!きっと道は開けると思います。
イラスト1
株式会社新日本コンサルティング
ユニバーサル建物管理株式会社  売買営業部 中野敏弥
〒530-0001
大阪府大阪市北区梅田1-11-4 大阪駅前第4ビル10F
TEL:06-6346-2222/FAX:06-6346-3333
Answer

残債がなければ建て替えがオススメ

老朽化が進み危険性があるのなら建て替えをお勧めしますが、基本的には満室で運営できているほうが高く売却できる傾向にあります。

問題は路線価などで土地の価値がどれ位あるかによって、担保価値が決まると思います。担保価値が高ければそれを担保に融資を受けて自己資金を使わなくても建替える事もできます。

2棟ある場合、分筆してある土地の上に単体で建物が建っていているのであれば、けんぺい容積が収まっていれば個別に売却する事もできるので、更地で売るか、古屋付き土地で売るか、賃貸付けして売るか、建替えて運営するという選択肢も増えると思います。
使いづらい方の物件の設備が周囲の賃貸物件に見劣りしてしまい、賃貸募集に苦戦するようでしたら残債が無ければ建て替えをお勧めします。

考えられる選択肢としては・・・
1.「更地」にして売却
2.「古屋付き」の「土地」として売却
3.「入居者を入れた」上で売却
4.「建て替え」をして経営を続ける

最新の設備で最大の家賃を受け取る事が出来ると思います。
まずはお見積もりを取ってみるのが宜しいかと思います。
イラスト3
株式会社新日本コンサルティング
叶V日本コンサルティング代表取締役 籾山敦輝典
〒160-0023
東京都新宿区西新宿7-21-1
TEL:03-3366-2230/FAX:03-3366-2231
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