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勝ち組大家への道 【物件の売り方編】

アパートの経営不振でローンの返済が危うい…。売却すべきでしょうか?(地域・東京都)

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親のアパート経営が不振で引き継ぐ事になりました。
ローンがまだ10年以上残っています。管理もずさんで、まずそれを改善することから始めていますが、引越しの時期とも重なり2部屋も退去してしまいました。
このままではローン返済が来月・もしくは再来月にはできなくなってしまうかもしれません…。

現在、アパートは築25年と18年ですが、ローン完済時には築35年と28年…このままアパートを持ち続けたほうがいいのでしょうか?

アパートの経営不振でローンの返済が危うい…。売却すべきでしょうか?
Answer

管理体制改善と入居率アップが重要です!

まずは管理体制の整備が最優先事項!
売却するにしても管理が不十分な物件の査定額はガクンと下がります。
個人の方がアパート丸々、それも二棟も管理するとなると、管理しきれない部分も出てくるはずです。

入居希望者もまずは外観から物件を見て第一判断しますので、ここでつまずいてしまうと中々入居にも繋がらないのが現実です。
最初の一歩として、シルバー人材センターさんに清掃員の派遣からお願いしてはどうでしょうか?

平日勤務で早朝、ごみの回収や棟内の清掃・美化を行って頂くだけで、今までの外観と比べて見違えることでしょう。

また、簡単なペンキ塗り・補修等も人材センターのベテランにやって頂けることもあるので、費用も外注業者よりグッと抑えられることと思います。

次に入居率です。ここは立地・周辺施設を抜きにしても、オーナー様が如何にたくさんの不動産業者様と連携が取れるかに掛かっています。
また転貸を扱っている不動産屋に相談し、学生寮・社員寮・生活保護者に一棟転貸するという方法もあります。
立地にもよりますが、今流行で合法的になってきているairbnb(民泊)ビジネスにも使用出来るかと思います。

万が一、差押になった場合、評価額が足りず、ご自宅も差押さえられてしまった…なんてケースもあります。
まずは一棟物件の入居率によって評価額も違ってくるため入居率を上げる事も重要です。

二棟まとめて立て直すのも難しいと存じます。
一棟を売却し、管理体制を立て直すのも手ではないでしょうか?
一棟物件を扱っている信頼のおける業者にアドバイスを貰うのも有効だと思います。
今は景気が良いので高相場で売抜くのも一つの選択です!
まずは管理体制の立て直しが最優先! @ 清掃員を派遣する
A 不動産会社と連携する
B 1棟を転貸する
C 1棟を売却する
レアルコンサルティング株式会社
レアルコンサルティング株式会社  不動産コンサルティング営業部 西本 恭典
〒160-0023
東京都新宿区西新宿1-3-13 Zenke Plaza U
TEL:03-6911-3939/FAX:03-6911-3938
Answer

借り換えや金利交渉で返済計画の見直しを!

まず、経営不振でご家族からアパートを引き継ぐという状況が良くわかりませんが、所有権移転もされるのでしょうか?

今の状態ではローン返済が来月、再来月に出来なくなるという事ですが、返済が滞れば差し押さえが入り、いずれは競売となります。
そうなる前に売却をするにしても、売却想定価格が融資残高を上回っているのであれば、売却資金で抹消する事は可能ですが、逆の場合は不足分を自己資金で補って抹消する必要があります。

築25年と築18年という事は、そろそろ大規模な修繕が必要となるタイミングかと思いますので、無理なく売却が出来るのであれば、売却も悪く無いかと思います。

ただ、並行してローンの借換えも検討されてみてはいかがでしょうか?
2部屋の空室で返済が出来なくなってしまうという事は、そもそもの返済計画に無理があると思われますので、もしそのまま持ち続けていたとしても、いずれはまた同じ状況になる可能性があります。
お借換えや融資銀行への金利交渉によって、少しでも返済額を減らす事が出来れば、返済計画の改善も出来ます。

ローンがまだ10年以上残っている事に不安を感じていらっしゃる様ですが、逆を言えばその期間を乗り越えてしまえば全ての家賃が収入になるとも言えます。
当然長い期間賃貸経営をしていれば、入退去のタイミングによっては返済額が家賃収入を上回ってしまう時もあります。
その度に返済が出来なくなってしまう様な状態でアパート経営をするのは非常に危険です。

ですが、今質問者様がまずやるべき事は…
とにかく満室にする!そして返済計画の見直し!
売却を考えるのはその後でも宜しいのでは無いでしょうか?

株式会社フットワーク
株式会社フットワーク営業5課 課長 永安 大一郎
〒160-0023
東京都町田市森野1-12-3
TEL:042-728-7411/FAX:042-7233-5732
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