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勝ち組大家への道 【物件の売り方編】

アパートの経営不振でローンの返済が危うい…。売却すべきでしょうか?(地域・東京都)

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親のアパート経営が不振で引き継ぐ事になりました。
ローンがまだ10年以上残っています。管理もずさんで、まずそれを改善することから始めていますが、引越しの時期とも重なり2部屋も退去してしまいました。
このままではローン返済が来月・もしくは再来月にはできなくなってしまうかもしれません…。

現在、アパートは築25年と18年ですが、ローン完済時には築35年と28年…このままアパートを持ち続けたほうがいいのでしょうか?

アパートの経営不振でローンの返済が危うい…。売却すべきでしょうか?
Answer

管理体制改善と入居率アップが重要です!

レアルコンサルティング株式会社
レアルコンサルティング株式会社  不動産コンサルティング営業部 西本 恭典
〒160-0023
東京都新宿区西新宿1-3-13 Zenke Plaza U
TEL:03-6911-3939/FAX:03-6911-3938
Answer

借り換えや金利交渉で返済計画の見直しを!

まず、経営不振でご家族からアパートを引き継ぐという状況が良くわかりませんが、所有権移転もされるのでしょうか?

今の状態ではローン返済が来月、再来月に出来なくなるという事ですが、返済が滞れば差し押さえが入り、いずれは競売となります。
そうなる前に売却をするにしても、売却想定価格が融資残高を上回っているのであれば、売却資金で抹消する事は可能ですが、逆の場合は不足分を自己資金で補って抹消する必要があります。

築25年と築18年という事は、そろそろ大規模な修繕が必要となるタイミングかと思いますので、無理なく売却が出来るのであれば、売却も悪く無いかと思います。

ただ、並行してローンの借換えも検討されてみてはいかがでしょうか?
2部屋の空室で返済が出来なくなってしまうという事は、そもそもの返済計画に無理があると思われますので、もしそのまま持ち続けていたとしても、いずれはまた同じ状況になる可能性があります。
お借換えや融資銀行への金利交渉によって、少しでも返済額を減らす事が出来れば、返済計画の改善も出来ます。

ローンがまだ10年以上残っている事に不安を感じていらっしゃる様ですが、逆を言えばその期間を乗り越えてしまえば全ての家賃が収入になるとも言えます。
当然長い期間賃貸経営をしていれば、入退去のタイミングによっては返済額が家賃収入を上回ってしまう時もあります。
その度に返済が出来なくなってしまう様な状態でアパート経営をするのは非常に危険です。

ですが、今質問者様がまずやるべき事は…
とにかく満室にする!そして返済計画の見直し!
売却を考えるのはその後でも宜しいのでは無いでしょうか?

株式会社フットワーク
株式会社フットワーク営業5課 課長 永安 大一郎
〒160-0023
東京都町田市森野1-12-3
TEL:042-728-7411/FAX:042-7233-5732
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