1年程滞納している入居者がいる物件…どうやって売却する!?-ストッピーの「それ合ってる?大家さん」-|不動産投資博士

不動産投資博士トップ > 売却 > 【web版】ストッピー購入・売却 > 1年程滞納している入居者がいる物件…どうやって売却する!?-ストッピーの「それ合ってる?大家さん」-
それ合ってる?大家さん【物件の売り方編】

1年程滞納している入居者がいる物件…どうやって売却する!?

シェア
ツイート
LINEで送る

今回の相談者
S.O さん 
(53歳 東京都)

現在、所有しているマンションの売却を検討します。実は1年程滞納している入居者がいて困っています。
どうやってこの物件を売却しようか考えましたが…

ストッピー

今回のケース

不動産・法律分野の専門家に、
今回のケースに対して
回答していただきました。
各分野の専門家の意見を見てみましょう。

後々トラブルになり、自分に戻ってくるので絶対にやめましょう

工房創アセットリンク
株式会社
次長 栗城 朋巳

1ヵ月くらいの滞納であれば大した問題にはならないかと思いますが、1ヵ月を超える滞納者がいるのを買主に告知しないで売却した場合、後々間違いなくトラブルになり自分に戻って来るので絶対にやめましょう。

買主にすべてを告知してそれでも購入したい相手を見つけるか、滞納者を退去させるか滞納を清算させるか物件を問題ない状態にしてから売却するかのどちらかでしょう。

前者の場合ですと、この状況での購入希望者が現れにくいという事と、いたとしても安く叩かれる可能性が高いです。

後者の場合、滞納者が話合いに応じれば良いですが、そうでなければ法的措置を取らざる得なくなり時間もお金も掛かります。

こうゆう場合の解決方法はケースバイケースな事が多いので、まずは信頼できる媒介会社へすべての内容を確認してもらって適切なアドバイスをもらい、それから判断して行動するのが良いかと思います。

One point 買主にすべてを告知してそれでも購入したい相手を見つけるか、滞納者を退去、もしくは滞納を清算させるか、物件を問題ない状態してから売却しましょう。買主に告知しないで売却した場合、後々間違いなくトラブルになってしまいます。

工房創アセットリンク株式会社
工房創アセットリンク株式会社 【住所】〒252-0303 神奈川県相模原市南区相模大野5-27-41 3F 【TEL】042-747-5897
【FAX】042-747-5898
法律のプロ
軽はずみな嘘が重いペナルティーになってしまうかも

株式会社セカンドブリュー
専務取締役 永田 秀憲

不動産売買契約時に行う重要事項説明書(以下、35条書面)で入居者の滞納についての説明義務はありません。

が、アパートマンションのような収益不動産の売買では35条書面、37条書面(不動産売買契約書)特約事項に契約時点での滞納者の有無やその内容、入居者に反社会的勢力の者が入居しているかを記載するケースが一般的になっています。
(過去に自殺、他殺のような心理的瑕疵については説明が義務付けられています。)

Attention! 1年間の滞納者がいることが発覚すれば虚偽になる為、売主買主間では争うのは必至。この場合は建物の瑕疵とは別の隠れた瑕疵や隠蔽瑕疵などに該当すると思われます。

その際に適用されそうなのが、契約違反による違約金または損害賠償、または契約の目的が達せられない為の解除または損害賠償になります。

通常、違約金の設定金額は売買金額の10%〜20%で設定される為、違約金の金額も高額に。

当然争うとなれば訴訟になりますし、弁護士費用もある程度かかることから、話し合いの上、滞納金額、滞納者の退去費用、原状回復費用、入居が決まるまでの賃料保証などを支払うことで和解することが多いです。

解除となれば損害賠償のほかに登記費用や不動産取得税もかかるので結構な金額です。


最後に、今回の質問は売主の悪意の場合でしたが、売主が滞納の有無を知らなかったが、実際は滞納があったケース(善意有過失)でも損害賠償の可能性があります。

売却時には契約前に管理会社などに滞納者、入居者の確認は行った方が良いでしょう!
株式会社セカンドブリュー
株式会社セカンドブリュー 【住所】〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南1-3-7
隅越ビル4階 【TEL】03-5734-1298
【FAX】03-5734-1299
http://www.s-brew.co.jp/
法律のプロ
シェア
ツイート
LINEで送る

あなたにおすすめの収益物件

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会
新着!大家さんのお悩み相談

[不動産投資博士からのお知らせ]

PAGE TOP

  • ×