区分マンション 投資のリスクを背負わないための注意ポイント -青山物産株式会社-|不動産投資博士

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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

区分マンション 投資のリスクを背負わないための注意ポイント

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東京都内の不動産会社にて管理営業及び不動産コンサルティング業務に7年間従事し、自らも宅地建物取引主任者・管理業務主任者・ファイナンシャルプランナー・損害保険募集人資格を持つ四方田社長。
そんな社長が提案する不動産投資とは、目先の利益だけでなく先を見据えた投資。
様々な視点から一人一人に合った不動産投資・手法を提案している。
青山物産株式会社 代表取締役社長 四方田 裕弘
1.投資により適した区分マンションを見極めるポイントをお聞かせ下さい。
− 『○年後にいくらで売却すれば、元が取れるか、をひとつの指標として』

投資の基本は、安く仕入れて高く売る事ですが、株や投資信託などと異なり、不動産投資には、保有していても収入が得られるという特徴があります。

いくらで仕入れて、いくらで売却すれば利益がいくらということだけではなく、毎月の賃料収入も計算し、○年後にいくらで売却すれば、元が取れるという計算もできます。
もちろん売却想定額の算出も、市場から読み取ることになりますので、経験が重要になりますが、弊社では、この○年後をブレイクイーブンポイントとして、物件選びのひとつの指標としています。
主に重視するのはこのBEPですが、入居者の立場に立って考えてみて、共用部分の汚い物件や、極端に狭かったり陽の当らない物件などは避けるようにしています。

例えば、BEPが3と出た物件は、3年後に売却想定額で売却できれば±0となります。
これは現在の入居者が1回更新すれば元が取れるという事です。

3.区分マンションをリフォームする際のポイントをお聞かせ下さい。
− 『費用を抑えて、どれだけ入居者の心に刺さる内装ができるか』

費用を抑えて、どれだけ入居者の心に刺さる内装ができるかだと思います。
弊社では、断続的に大きな費用がかかる材料ではなく、部分補修が可能な材料を提案しています。
クロスは部分的に貼り替えるのが難しいので、部分補修のしやすい塗装にしてみたり、床材は、フローリングではなくクッションフロアを使用してみたり。

クッションフロアも、無垢材のような木目調のものを選んだり、DIYで棚を造作してみたり、壁の色を変えてみたり、ちょっとした変化が大切だと思います。


3.不動産投資初心者が区分マンションを購入する際、どのような物件がオススメですか?
− 『BEPが低く、入居者目線で、入居したくなる物件がお勧め』

投資により適した区分マンションを見極めるポイントでも書きましたが、BEPが低く、入居者目線で、入居したくなる物件がお勧めです。
ただ、短期と中長期ではお勧め物件も異なりますので、その辺りは直接弊社にお問い合わせいただけたらと思います。


会社名青山物産株式会社
会社ホームページhttp://www.aoyamabussan.co.jp/
所在地〒107-0062 東京都港区南青山2-29-9南青山リハイム502
TEL/FAX03-5772-8250/03-5772-8270
免許番号宅地建物取引業登録 東京都知事(2)第88905号
設立平成20年1月16日
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