東京・神奈川・千葉・埼玉などの首都圏の投資物件は積算評価が低く、銀行融資が引きにくい?地方都市投資物件の注意点とは? -ダイムラー・コーポレーション-|不動産投資博士

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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

東京・神奈川・千葉・埼玉などの首都圏地域の大都市投資物件の注意点と地方都市投資物件の注意点とは?

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不動産業界歴10数年以上!
日々勉強、情報収集を行っています。
1.首都圏・関西など大都市投資物件の注意点は?
− 『同じ価格帯でも地方物件に比べ首都圏物件は積算評価が低く、銀行融資を引き出すのに難航』

又総戸数が少ないので一戸当たりの比重が高く、利回りも低いので初期投資した費用回収にも時間が掛かり自己資金比率もかなり高くなります。

その為レバレッジを効かせたキャッシュフロー重視の不動産投資には向かないエリアと考え、特に複数棟の購入を考えてる方の場合、一棟目で自己資金の大半を使ってしまい2棟目以降で足踏みしている方も少なくありません。

勿論、資産家の方で好条件での融資に成功している方もいらっしゃいますが残念ながらごく一部です。

2.地方都市投資物件の注意点は?
− 『事前のリサーチを徹底する事をお勧めいたします。』

やはり賃貸需要に尽きると思います。
現況の稼働率が良くても、実際の入居状況のチェック、購入後の管理を請け負う管理会社が有るかどうか?

賃貸需要の少ないエリアでは、実際に高利回り・高稼働中の物件でも通年オーナー自主管理の物件も存在し、
周辺に管理を請け負う管理会社がない場合も有ります。

その際、募集方法、退出方法(敷金・敷き引き)などで、戸惑うオーナーさんも少なくありません。
又、現在の賃料が適正かどうか?
適正な賃料で需要のあるエリアであれば退出後の客付にも苦労することはないと思いますが、賃料相場とかけ離れている場合などは要注意です。

3.築20年以上の投資物件購入の注意点は?
− 『修繕履歴、賃料滞納がポイント!!』

しっかりした修繕履歴があれば過去の工事実施内容も把握出来るので特に問題ないかと思いますが、修復後に不具合がないか?などのチェック。

ない場合は購入後に修繕費用も計算に入れてのシュミレーションがよろしいかと思います。

賃料滞納は、管理会社で管理をしている物件であれば最近は賃料保証会社に加入させる会社が多い ようですが、滞納している部屋がある場合、どのような対応をしてくれるのかがポイントです。
中古物件の場合入居者を選ぶ事が出来ないので、現入居者で過去にトラブルを起こしていないかの確認も重要です。

株式会社ダイムラー・コーポレーション
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