狙い目な一棟マンション・投資マンションと2棟目以降の不動産経営の注意点とは? -アースプロジェクト-|不動産投資博士

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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

狙い目な一棟マンション・投資マンションと2棟目以降の不動産経営の注意点とは?

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自社売主の収益物件販売を主体とし、
何よりも物件のご購入を真剣にお考えの方との時間を一番大事にしたいと考える、アースプロジェクト。
豊富な経験と知識をお持ちの高橋社長に、1棟マンションについてのアドバイスポイントをお伺い致しました。
株式会社アースプロジェクト 代表取締役社長 高橋 広
1.狙い目な1棟マンションの特徴をお聞かせ下さい。
− 『CFだけを考えられる方は地方物件、安定感を求められる方は一都三県の物件』

よく、これを投資家さまから聞かれるんですが非常に難しいですね。
CF(キャッシュフロー)だけを考えられる方は地方物件、安定感を求められる方は一都三県の物件がいいのではないでしょうか。
金融機関からの融資を使う方、使わない方によっても大きく変わってくると思いす。
融資を使う方は積算価格が売買価格を上回っているのが最低条件かもしれません。

投資家さま自身のリスクとリターンのバランスで、取得する物件は変わってきますが、私が考える狙い目の一棟、言い換えると私自身が欲しい物件を考えると以下になります。
1、物件の大きさ(金額帯にもよりますが)があまり小ぶりでは無い事。
2、極端に築古の高利回りでは無く、今後も改修によって運用するに足る物件である事。
3、購入時に改修費用が掛からない事。
4、仲介者及び売主さまの対応がしっかりしている事。
5、駅近であるにこしたことは無いが、入居が付く理由が妥当と思われる物件である事。
6、レントギャップの乖離が大きくない物件である事。
7、事故(自殺等)が無い事。
8、あまり手が掛からない物件である事。
本当は、もっとあるんですが書き切れないので興味のある方は直接連絡下さい(笑)。

2.初めて1棟マンションの投資物件を購入する際の注意ポイントをお聞かせ下さい。
− 『まずは物件よりもその業者が信頼するに足るのかが大事』

今更言う事でも無いかもしれませんが、お付き合いされている不動産業者さまが物件情報をご紹介してくれると思うんですが、「売ったら終わり」っていうのがこの業界(不動産業界)の常で、まずは物件よりもその業者が信頼するに足るのかが大事だと思うんですね。

コンビニでパンを買うのとは訳が違いますからね(笑)。

分からない事を知ったかぶりで答える営業からは購入しない位がいいんじゃないですかね。
それから物件の良し悪しで決めるべきですね。
最近の投資家さまは「数字のプロ」の方が非常に多くなりましたが、不動産のプロではありません。
しっかりと話が出来る担当者と知り合うことが大事でしょう。
そして、ここからが投資家さまにとって一番興味があると思うんですが、「必ず物件を自身の目で確認」する事や、「資料関係は面倒でも必ず目を通す事」が大事です。
必ず疑問点がある筈ですから、営業に質問し回答を得、購入しようとしている物件の事で分からない事が無いようにして下さい。
これは、当社で仕入をする場合でも一緒です。
買付を急ぐ営業は多いと思いますが、「それなら、買付は出すが質問事項には全て答えるのが条件」として、しっかりと納得した上で話を進めて下さい。
「そんなこと言ったって、足が速い物件は直ぐにでも買付出さないと間に合わないよ〜」という、投資家さまの声が聞こえてきそうですが、買付は直ぐに出して構いません、むしろすぐ出して物件を抑えるべきです。
そこから、3日間で答えを出せる位のスピード感で臨んで欲しいものです。
しかしながら悩んでしまって答えが出せない様なら、それだけの物件だったという事ですから、あせらず次の物件に期待しましょう。
収益物件というのは、数字が全てのような錯覚に陥っている方が非常に多いですが、私はそうは思いません。
確かに数字は大事です、それに異論はありません。
しかし、「自身の投資スタンスに合っているのか」、「リスクとリターンが見合っているのか」、「物件に瑕疵や問題は無いのか」、「自身の身の丈にあっているのか」等、判断する事は非常に大事なことです。
最近、お客様から購入の意思表示を頂き、金融機関から融資の確認もしOKだった投資家さまに、「やめましょう」といった事があります。
それは、売上だけを考えていたら有り得ない事ですが、投資家さまにもその「何故?」を考えて頂きたいですね。

3.2棟目の投資マンションを購入する際の注意ポイントをお聞かせ下さい。
− 『最終目標をどこに置いているのかっていうのが非常に大事』

投資家さまとお話しさせて頂いて、一番多いのが「買えるだけ買いたい」と言う方が多いという事。
一棟目で成功しているパターンが多いと思うんですが、最終目標をどこに置いているのかっていうのが非常に大事になるんじゃないでしょうか。
収益性なのか、税金を考慮するのかで大きく変わってくると思うんですね。
パターンとして多いのが、収益性の高い物件だと思うんですが、「買い方」を考慮する必要があると思うんですよ。
キャッシュがあれば、若干多めの投下で安定感を持たせるのが理想です。

当社売主物件の販売金額の多くが一億前後なんですが、2棟目であれば2億超の方が大半になりますが、投資家さまの中にはそれでもレバレッジを効かせたいという方も多く存在します。
であれば、選ぶ物件も自ずと決まってきます。
銀行評価の高い物件に絞るという事ですね。
銀行評価の算出は何通りか存在しますが、「積算評価」「収益還元評価」が主だったものでしょう。
投資家さまの多くがご存じだと思います。
この、評価額が高い物件を選ぶというのが前提になります。
あとは、一棟目と一緒で、「収支のバランス」や「立地」、「物件の状態」等の確認後、購入していくので問題ないでしょう。
最近は、私達のような不動産業者でもなかなか優良な物件に出会うのが少なくなって来ているのが正直な所です。
一般的に流通している物件は、なかなか銀行評価が伸びないのが実情ですが、そんな中にもいい物件が隠れている可能性があります。
頑張って見て下さい、いい出会いがあるかもしれません。
当社は一棟売りマンション専門の不動産業者なんですが、当社売主物件専門なんですね。
仲介案件を扱う事もありますが稀ですね。
お客様から「アースさんで扱えるんだったら、やりたいんだけど?」なんて相談されたりした場合は、調査した後にいい案件だったらやってます(笑)。
逆にだめだったら直ぐ断ります(笑)。
信頼関係が構築出来ない物件はやらないという事です。
話が、前に戻っちゃうんですが、いい物件っていうのは購入する人によって大きく違います。
信頼の置ける会社・営業マンといい物件っていうのは切っても切れない間柄なんです(私はそう考えて仕事してます)。
最後になりますが、投資家の皆様がいい物件に巡り合う事が出来るよう、陰ながら応援させて頂きます、有難う御座いました。

会社名株式会社アースプロジェクト
会社ホームページhttp://earth-project.cbiz.co.jp
所在地〒231-0015 神奈川県横浜市中区尾上町3-35横浜第一有楽ビル6階
TEL/FAX045-228-9620/045-228-9621
免許番号神奈川県知事(1)第28004号
設立2011年7月
営業時間9:30〜18:30
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