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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

最終的に不動産投資で何を実現するのか?一棟物件の選び方や不動産投資ローンの傾向とは

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フジリアルアセットは首都圏を中心に、全国主要都市から選りすぐった投資用・収益用不動産情報をご紹介しています。

また、一般公開されていない未公開の物件情報をご提供するサービスも行っています。独自ルートからタイムリーに情報を仕入れているため、掘り出し物や優良物件のご紹介も可能です。

蓄積されたプロのノウハウで、不動産仲介業務はもちろん、ご融資のサポートや法務・税務アドバイスまで含めた不動産投資の総合的なコンサルティングを行うので、不動産投資初心者の方でも安心です。

不動産投資を検討している方は、ぜひご相談下さいませ。
所在地:〒330-0062 埼玉県さいたま市浦和区仲町4-2-22
お問合せ先:048-838-6037
代表:中村 誠
1.一棟アパート・一棟マンションの需要傾向や、購入時に注意する点は?
− 最終的に不動産投資でどうなりたいか、何を実現したいのかを考えましょう

近年都心部を中心に一棟アパート・マンションの利回りは低下傾向にありますので、投資家の方が収益物件を探すエリアは、少しでも利回りの高い地方へと変化してきています。

傾向としては、関東以外でも名古屋・大阪といった主要都市はさけ、これまで融資が付き辛かったエリアへも積極的に範囲を広げていっている印象があります。これまでは自分の目の届く範囲の近場で、と考えて収益物件を探している方がほとんどでしたが、現在は物件さえよければ東北でも九州でも、全国どこでもとおっしゃる方が増えてきています。

投資家の方が求める地方の一棟アパートやマンションの条件として、高利回り物件という傾向はありますが、一概に利回り何%以上の物件というよりは、融資がつくかどうか、物件の入居率がどうかなど総合的にみてどうかの判断を行っています。

特に不動産投資が初めての方は、目の前の投資物件を購入できるかどうか、どう購入するかに目が行きがちですが、不動産投資は「1棟のみ購入して終わり」というものではありません。2棟目3棟目とその後につなげられるかどうかをしっかり考えていく必要があるでしょう。1棟目を無理して購入してしまい、2棟目の購入を考える際にまったく融資がおりない、という方も多くらっしゃいます。
物件の購入時には減価償却についても考えるとは思いますが、1棟購入だけでは、いずれ経費となる減価償却費は減り、経費にはならない元金の返済額が大きくなってしまいますので、2棟目以降へつなげることではじめて安全に不動産投資を続けていくことができます。

最終的に不動産投資でどうなりたいか、何を実現したいのかを考えましょう。
リスク分散を考えて小さい物件をいくつか購入した上で資産を増やしたい、いくつも物件を管理する手が回らないので大きめの物件を一棟購入したい、など考え方は様々ですので、当社としては今後の不動産投資も考えた上で最適なプランをご提案できるよう心がけています。

2.新築・中古物件の選び方やそれぞれの違いはありますか?
− 日頃から多くの物件を見て自分の中の基準を作っておくことが最も重要

どのくらい物件を所有していくのか、いつ売却を行って資産の組み換えを考えるのかによっても大きく変わってきます。

手間をかけたくないということであれば当然新築となってくると思いますが、収益性を考えると、築古の物件の方がはまったときに大きな収益を生み出すようになります。

例えばある程度不動産投資に慣れてきていて、購入した物件にセルフリフォームを行う「ボロ物件再生」に力を入れている方もいらっしゃいます。そのような方ですと、築古の物件を格安で購入することが重要になってきます。
また、5年後に売却を考えている方であれば当然新築ではなく中古物件を選択したり、個人個人のスキルや今後の不動産投資の計画によって異なります。

近年、不動産投資を始める方が増えてきていることもあり、新築・中古を問わず条件のいい物件はインターネット上に掲載されるとすぐチェックをする方が増えており、スピードも重要になってきています。
100%希望通りの物件だけを探し出すのは非常に難しいのですが、日頃から多くの物件を見て自分の中の基準を作っておくことが、最も重要になってくるでしょう。

不動産投資を始めたばかりの方も多くいらっしゃいますので、どのように物件を見ていくと良いかでしたり、どう今後の計画を組み立てていくべきか等、ご面談の上アドバイスはできるだけ丁寧にさせて頂いています。

3.不動産投資ローンについて、最近の傾向や融資を受けやすい物件の特徴を教えて下さい。
− 不動産投資を行う方の年収や自己資金などによって大きく変わってきます

不動産投資ローンを行っている銀行は限られていますが、最近は新たに投資物件へ融資を行う銀行も増えてきていますので、どう組み合わせていくかが重要になってきます。
金利に関しては、不動産投資を行う方の年収や自己資金などによって大きく変わってきます。
都市銀行を利用していて1%を切っているケースもありますし、ノーバンクで6%や7%のケースもあります。大体は4.5%くらいまでの幅で、物件やエリアに応じて使い分けていく傾向にあります。


融資を受けやすい物件については、やはり土地と建物の評価がしっかりと出るものや、一都三県ですと駅からの距離、または入居率の高さなども大きく影響してきます。
他にも、多くの銀行は物件の耐用年数で融資を決定していきますので、築古になるほど使うことが難しくなってきます。

また、投資家の方の年収等でも変わってくるため、いかに融資を受けやすくなるよう購入を進めていくかで、2棟目以降の購入にも影響してきます。当社としても、1棟購入して頂くことが目的ではなく、買い増しも行っていき最終的にキャッシュフローを月どのくらいにしていきたいか、資産をどう形成していきたいかを達成できるよう、ご提案させて頂いています。

4.不動産投資家の方へメッセージをお願いします。
− 物件の購入はあくまで不動産投資をスタートするための準備段階です

その方その方によって現状や購入したい物件、最終的な目的も異なってきますので、まず一度お会いすることが重要だと考えています。

ただ、物件を購入したいと思ったときに待っているよりは、買いたい時が買い時です。
例えば現在の利回りが低いために購入を控えて、5年後利回りが高くなったような物件でも、その5年間に出てくるキャッシュフローを考えると、早く始めた方がいいことは間違いありません。
数%利回りが上がったとしても、その5年間のキャッシュフローを埋めるだけの利益を生み出すことは難しいでしょう。

また、不動産投資セミナーを開催される方も増えてきている中で、どこに参加をするか悩まれる方もいらっしゃると思いますが、「どのセミナーに参加をするか」よりは「どのような姿勢でセミナーに臨むか」の方が重要です。
セミナーを行っている方々も様々な失敗を重ねてきて、経験を積んでいるということを理解する必要があります。不動産投資に成功した結果のみを見るのではなく、もし失敗したら、急に土地の価格が下がったら等、不測の事態にできるだけ柔軟に対応できるよう、考えていくことが大切です。
他にも、本の情報だけを頼りにしても現在はその物件は無いように、そのまま他の方の経験が今の自分に当てはまるわけではありません。

投資物件を購入することが目的となっている方も多くいらっしゃいますが、物件の購入はあくまで不動産投資をスタートするための準備段階です。購入した物件がどう収益を生み出してくれるのか、リフォームであったり何にどのくらい費用をかけていくのか等、購入後のイメージを必ず行いましょう。
当社としましても、現地案内の際にはイメージをして頂きやすいようご提案やアドバイスを行っております。

やはり、まずは一度しっかりとお会いして自分自身の状況をお伝え頂くこと、今後どうして行きたいかをご相談していくことが最も重要だと考えていますので、関東近郊であれば基本的にどこでもお伺いして必ずお会いしています。
その上で、その時その時の情勢に合わせた不動産投資を行っていくことが将来の成功へとつながっていきます。

会社名株式会社フジリアルアセット
会社ホームページhttp://www.fuji-real-asset.co.jp/
所在地〒330-0062 埼玉県さいたま市浦和区仲町4-2-22
TEL/FAX048-838-6037/048-789-6084
免許番号埼玉県知事(1)第22644号
営業時間10:00 〜 23:00
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