不動産投資用として金融機関から銀行融資を受ける場合、融資を受けやすい投資家の属性とは? -株式会社グローバルアイ-|不動産投資博士

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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

不動産投資用として金融機関から銀行融資を受ける場合、融資を受けやすい投資家の属性とは?

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当社は首都圏を中心に収益物件を取り扱っております。購入後の管理サポート、税金、資産問題等お客様のホームドクターとして一生涯のお付き合いをさせていただきたいと考えております。
株式会社グローバルアイ
所在地:東京都渋谷区神南1丁目15番3号 神南プラザビル5階
お問合せ先:03-5456-7500
設立:2008年3月6日
代表:森田 恭太
1.サブリース契約の注意点はありますか?
− 物件の立地・空室リスクを考える

サブリース契約は基本的に2年ごとに保証賃料の見直しが行われます。そのため当初の賃料から毎年下がっていく可能性があるということです。その上でご所有の物件が本当にサブリース契約を結ぶべき物件なのかを考えるべきです。

ようするにその物件が空室が出た場合、早期に借主が見つかる物件かどうかということです。

例えば、当社周辺の地域でいうと永福町や明大前から徒歩圏内の物件はサブリースをする必要はないでしょう。逆に地方の物件で空室が心配な物件に関してはサブリース契約を結んだほうがより安定した経営になることもあります。

繰り返しになりますが、サブリース契約で重要なことはご所有の物件の立地・空室リスクを考えることと、サブリース契約の内容と契約を結ぶ会社を見極めることが重要だと思います。

一呼吸おいて相談することが大事ですね。

2.金融機関から融資を受けやすい投資家の属性とは?
− 大手企業の課長・部長クラスのサラリーマン

やはり大手企業の課長・部長クラスのサラリーマンの方が特に融資を受けやすい傾向がありますね。逆に建設・不動産関連の中小企業の方には貸渋っている傾向があります。

また、融資を受けやすい属性とは少し異なりますが、最近の信用金庫は企業融資より不動産に融資する傾向も強まっているように感じます。

3.不動産経営を行う上で考えなければいけないことは?
− 目的に応じた物件購入の検討を

不動産経営を行う上でまず投資家自身が、
「何を目的として不動産経営を行うのか?」
「その目的に応じてどんな物件を買うのか?」
を考えなければいけません。

相続税対策なのか?資産運用なのか?・・・当社ではまず投資家にどのような目的で不動産経営を行うのかをお聞きしたうえでトータル的にアドバイスを行います。

最近聞いた話では、新築物件(利回り4%前後)の物件を購入したものの、運用がうまくいかずキャッシュアウトしてしまったという話を聞きました。目的を考えその目的に応じて物件購入を検討することがポイントだと思います。

また、もう一つのポイントは不動産経営はリスクビジネスだということを認識することです。不動産物件の購入後、家賃収入がそのまま継続的に収益(利益)になるわけではありません。それは、どんな不動産にも建物、その付帯する設備等の経年劣化などから修繕、交換工事費用等が発生するということです。

例えば、給湯等が故障すると最低でも10万前後の交換費用がかかります。設備は壊れないという認識を持っている人も多いですが、それは間違いです。

瑕疵担保責任の対象とはならない、建物等の経年劣化による費用負担が別途発生するということ、また他にも様々なリスクが存在することを考え不動産経営を検討していくべきですね。

4.長期の空室リスクを避けるためのポイントは何ですか?
− フリーレントで貸し出すことでリスクを減らす!

不動産業界の繁忙期は入学や入社、転勤転職の時期となる1〜3月が繁忙期になります。

一年に一度のこの大きな機会を逃すと、物件によっては空室が埋まらず、最悪の場合、半年や一年といった長期空室になる恐れもあります。

この対策として、最近よく目にするのが「フリーレント」です。フリーレントとは、一定期間内に契約した入居者に対して、入居前の1ヶ月〜3ヶ月の間を無料で貸し出すシステムのことです。いかに繁忙期中に入居者を決めることがポイントです。そのため1月〜3月は賃料を無料(フリ-レント)で募集しているケースが増えています。

これから物件によっては少子化や入居者の都心回帰が進むなかでより入居率が悪くなっていきます。そのため、空室を出さないためにも多少の費用はかかったとしてもまず入居者を確保することを一番に考えたほうが良いでしょう。

5.信頼できる良い管理会社を選ぶには、何を基準にすれば良いでしょうか?
− ワンストップで一つの窓口で対応してくれる会社がベスト

まず基準としてポイントとなるのは、オーナーの立場に立ち、一緒になって考えてくれる管理会社を見つけることが重要ですね。また、客観的な視点も失わず、オーナー一人一人に合わせた的確なアドバイスのできる管理会社が、今後ニーズとしても高まっていくのではないでしょうか。

一つの基準として定期的に物件まで足を運んで現場を見てくれる会社は同じ目線で考えてくれる会社といっていいでしょう。
そして、相談をした際にどれだけ意見をもらえるか?対応してくれるか?も重要です。不動産経営は状況によって日々変化していきますから、問題が起きた時に、即時に解決できる体制が整っている管理会社は安心して管理を任せられるでしょう。

不動産を所有・運営していくとなると、建物維持・管理、クレーム対応や家賃管理など、オーナーさんにとって煩わしい業務がつきものです。そこでオーナーにとって心強い味方となるのが、管理会社という存在です。もちろん管理内容のきめ細やかさや、心遣いなどは管理会社によってその内容は変わってきますが、管理会社を選ぶ際、しっかりと事前に情報収集をして、安心して業務を任せられる管理会社を選びましょう。

会社名株式会社グローバルアイ
会社ホームページhttp://g-eye.jp/
所在地東京都渋谷区神南1丁目15番3号 神南プラザビル5階
TEL/FAX03-5456-7500/03-5456-7501
免許番号東京都知事(2)第89219号
第二種金融商品取引業 関東財務局長(金商)第2583号
賃貸住宅管理業者 国土交通大臣(1)第2948号
設立2008年3月6日
営業時間9:30〜18:00
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