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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

ローンの組み方は今後の収益物件購入の融資に響く!?注目の「土地から新築」って?

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関東圏に特化した収益不動産の仲介・売買を専門としており、物件探しからご購入後の賃貸管理までトータルにご対応させて頂きます。「売って終わり」ではなく、その後の資産運用まで、「お客様のビジネス・パートナー」となり永きに渡りサポートさせて頂きます。
ゴールドアライアンス株式会社
所在地:〒153-0043
東京都目黒区東山2-3-2 COM’S FORUM 3階
お問合せ先:03-5794-3966
設立:2012年12月
投資事業部 課長:須田忠義
1.収益物件を購入する際にフルローンやオーバーローンは可能ですか?
− 投資として考えるのであれば自己資金を用意して始めるべき。

購入を考えている収益物件にもよりますが、融資を受けることは可能です。
しかし、本来投資というものはいくらか資金を投入しなくては成り立たないものだと考えています。
特にオーバーローンの場合、「資産価値をオーバーで評価(融資)してしまった。」と考えることもできます。
5棟、6棟と無理にオーバーローンを重ねていくと次の購入したい物件が出てきたときに、別の金融機関などに行くと評価が均されてしまい、融資が受けられないということになります。
資産を大きくしていこうという考えでない場合は良いかもしれませんが、投資物件を増やしていこうという目的で収益物件の購入をされている方にとってはよくありません。
実際に、オーバーローンが理由で物件を購入できなかった方が1年間で十数人もいらっしゃいました。
ですから、当社ではオーバーローンはあまり薦めていません。
投資として考えるのであれば自己資金を用意して始めるべきだと考えています。
なお、1億円未満の収益物件の場合、フルローンで購入される方も多いですが、1億円、2億円以上の収益物件の場合は、一般的には1,2割の頭金が必要となってきます。
ただ、1億以上の収益物件のフルローンについては物件やお客さまのご資産状況によって可能性もあるということと、利回りと金利のバランスによっては投資として成り立つと思います。

2.土地から新築を建てることが注目されていますが実際はいかがですか?
− 市場調査を行い、エリアのマーケットにあったものを建てることが重要

中古物件の利回りが、投資家が求める利回りに見合っている物件が減ってきている中、土地から新築を建てることは狙い目かと思います。
実際、弊社顧客様でもかなり要望は増えてきていますし、土地から新築を建てる物件での融資を取り組む金融機関は増えております。
新築は賃貸付けの安定感、減価償却、融資期間、修繕費の少なさ、等 メリットは多くあります。
もちろん中古物件に比べて利回りは落ちますが、全体バランスを考えれば良いケースも増えてきています。
ただし、土地から新築アパートや新築マンションを建築する場合、しっかりと市場の調査をしてエリアのマーケットにあったポテンシャルの物件を建築することが大切です。
例えば、市場調査をせずに郊外のベッドタウンなどで入居者が求めている以上に設備をつけてしまい、家賃を上げても入居者が入らないことも有り得ます。
このように土地から新築を建築する場合はしっかりと市場調査を行い、エリアのマーケットにあったものを建てることが重要です。

3.バケーションレンタルの収益物件のポイントを教えてください。
− 区分マンション以上の利回りを見込むことも可能

この分野についてはまだ法令の整備がされていないため、旅館業法などの問題などがあります。
現在、法令の整備が進められているため、弊社でもそのタイミングに合わせて事業展開を考えています。
都心の区分マンションなどは、現在利回り5,6%くらいだと思います。
しかし、観光客をターゲットに都心部でバケーションレンタルの収益物件を展開していく場合、区分マンション以上の利回りを見込むことが可能です。
また、景気が悪くなったり、観光客が減少したりしても、都心部はもともと賃貸需要が高いので通常の賃貸に戻し経営していくことも可能です、総合的に見て地方に比べて都心部の物件の方が安定した収益を見込むことができると思います。

4.良い物件を探すにはどうしたらよいでしょうか?
− 決して未公開物件=よい物件とは限りません。

良くお客様の中でよい物件に出会うために、「未公開物件」がいいとおっしゃる方がいます。
ただ、決して未公開物件=よい物件とは限りません。
良い物件はお客様ごとに違いますが、未公開物件を求めるだけでなく、公開されている物件も探すべきでしょう。
2014〜2015年の不動産投資市場を見ていると、買い手はより安く・売り手はより高くを考えておりその溝が埋まっていません。
この傾向がある中でも色々な物件を見て目を養うとともに、ポータルサイトでの物件探しも常にしていくべきでしょう。

会社名ゴールドアライアンス株式会社
会社ホームページhttp://goldalliance.co.jp/
所在地〒153-0043 東京都目黒区東山2-3-2 COM’S FORUM 3階
TEL/FAX03-5794-3966/03-5794-3967
免許番号東京都知事 (1) 第95017号
設立2012年12月
営業時間10:00〜19:00
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