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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

不動産投資のプロが実行!「売却想定額」を指標にした投資マンション選びと区分マンションのリフォーム戦略!

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建築会社、不動産会社、収益不動産コンサルの経験を経てハウスウェル設立。
今まで売買・賃貸・リフォーム・不動産開発・収益不動産など不動産のほとんどの業種を経験し業界歴は20年以上。
数多くのお客様へのご対応から豊富な経験と知識を持ち合わせている。
1.不動産投資についてどのようにお考えですか?
− 『不動産資産を上手く活かせば優良な金融資産を作ることも可能』

地方都市物件の場合は中々現地に行くことが出来ないので信頼できる賃貸管理会社を見つける必要があるでしょう。
逆にいうと信頼できる管理会社が見つからない場合は地方都市物件への投資は安易に行わない方がよいと言えます。
地域によっては入居者付けの広告料を3ヵ月以上請求するのが慣習になっている都市もありますし、極端なことをいうと実際は入居された状態になっているにも関わらず空室とオーナーに対して偽った報告をするなんてことも信じがたいですが事実として発生したことのある問題です。

その内訳は、
金融資産:950万円  不動産資産:2,786万円
割合でいうと資産の71%が不動産資産です。日本の資産のおよそ7割は不動産です。
だから 「資産を何とかしよう」 と思ったときに考えないといけないのは金融資産を0.5%とか1%とかちょこちょことなんとか動かしたりすることも大事ですが、不動産資産の扱いを間違えないこともとっても大事です。
・自宅を買うとき、売るとき、
・親から不動産を相続するとき、
・マンション投資をするとき、
などなど
不動産の扱いで失敗すると金額が大きいですから金融資産の運用では取り返しのつかないことになります。逆に言うと、不動産資産を上手く活かせば不動産資産で優良な金融資産を作ることも可能です。
また、投資金額に見合う優良な不動産投資物件を探すには、やはり不動産会社に相談するのが一番だと思います。
投資物件や賃貸を専門的に取り扱っている不動産会社の場合、任意売却物件情報や競売前の差押物件情報等がいち早く取得できます。

2.満室経営のコツはどのようにお考えですか?
− 『不動産資産を上手く活かせば不動産資産で優良な金融資産を作ることも可能』

入居者ニーズを的確に捉えた間取りと設備と環境を作る事が一番重要です。
「入居者が引越したい理由ランキング(ネクストの2012年3月の賃貸入居者アンケート1000件調査)」では以下のトップ3を改善することにオーナーが積極的に取り組む事が重要です。

1位「狭い」
最近は独身世帯でも収納が少ない部屋は敬遠されます。
生活全般に物が増えて、収納術の本がベストセラーになる国ですから収納豊富な間取りもしくは収納家具でカバーできる様に入居者イメージさせる事が重要です。

2位「入居環境が悪い」
入居環境が悪いと入居者はすぐに出て行ってしまいます。
特に隣室との音のトラブルは大きな問題になります。
間取りや家具の配置の工夫である程度解決できますが、賃貸管理会社で契約時に使用細則でしっかり入居説明をする事も効果が高いです。

3位「設備が古い」
追い炊き給湯・インターホン・エアコン・シャンプードレッサーなど当たり前の標準装備を付けないと入居者はつきにくくなってきてます。
SUUMOやHOMESなどの人気ポータルサイトで設備の項目を参考にしていただけると入居者が求めている人気設備をご覧頂けます。

設備が古いと家賃の値下げで対応せざる得なくなります。
定期的に設備の見直しは必ず必要です。

3.築20年以上物件の注意点を教えて下さい
− 『普段からのメンテナンスと修繕積立金的に賃料を貯めておく必要が』

建物が古い場合で問題が多いのが防水です。陸屋根の場合はシート防水のやり直しが必要です。
また壁からの雨水の侵入も考えられますので外壁塗装も考えなければなりません。
排水も築年数が古い場合、鉄管を使ってるケースもありますので、サビにより水漏れの損害賠償保険の加入も検討しておいた方が良いと思います。

税務上では減価償却期間が短いため、数年後に「思わぬ税額の出費」も計算しておかねばなりません。
築年数が古い物件は急な出費が重なるケースが多いので普段からのメンテナンスと修繕積立金的に賃料を貯めておく必要があります。

会社名ハウスウェル株式会社
会社ホームページhttp://www.housewell.jp
所在地埼玉県さいたま市大宮区大成町3-414
TEL/FAX048-662-1011/048-662-1012
免許番号埼玉県知事(2)20300号
営業時間9:30〜20:00
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