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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

マンション経営成功のポイントは「土地探しから始める新築一棟」にあり?−投資物件を見極める方法

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幸せな新築マンション経営を実現する「しあわせ大家さん」。東京・神奈川・埼玉・千葉で高収益の新築マンション経営を応援します。
宅地建物取引主任者、ビル経営管理士、賃貸不動産経営管理士、住宅ローンアドバイザー。 また、自らも3棟54戸のオーナー。
株式会社管理バンク
所在地:東京都中央区築地4丁目3番4号
お問合せ先:03-6228-4009
設立:2011年7月
代表:岡本 淳
1.不動産投資をするために必要な条件とは?
− ズバリ!「度胸」が肝心

不動産投資をするために一番必要な素質は、ズバリ、えいっと不動産投資ができる「度胸」があるかどうかです。物件の大小はありますが、不動産投資は、ごく限られたお金持ちのためだけの投資法ではありません。まじめにお勤めの方なら、サラリーマンの方でも、誰でも始められます。

投資物件を購入するためにローンを組むと、よく「危ない!」と思う人が多いですが、どんな投資でもリスクはつきものです。どんなに調べてもリスクは出てきますし、ネガティブな部分はあります。しかしそれを気にしていたら、不動産投資はいつまで経っても始められません。それにどう向き合うかが重要なのです。

逆に、「住宅ローン」の場合、病気や事故、さらにはリストラによって収入がなくなり、住宅ローンを払えなくなるかもしれません。
その点、「アパートローン」は入居者さんからの賃料が返済原資となりますので、返済できなくなるという心配はありません。返済原資をだれがまかなっているかがポイントです。

そういった意味で、私は「住宅ローン」の方がよっぽど「危ない!」ですよ、と声を大にしてお伝えしたいです。

2.では、「しあわせになれる物件」を見極めるポイントとは?
− どんな不動産でも、投資対象になるわけではない

収益物件選びで重視すべきポイントは…

@入居が期待できるエリア(東京・神奈川・埼玉・千葉)で、通勤・通学時間が1時間以内であること。
A最寄駅から徒歩10分以内の立地に限定すること。
B住みやすい間取りであること。
Cインターネット環境が整備されていること。
Dデザイン性の高いファサード(外観)であること。
もちろん、ローン返済後のキャッシュフローをしっかり残せることは大前提となります。

一般的には上記のようなことが言えますが、
当社では、土地探しから始める「新築一棟」マンション経営をご提案させていただいております。

当社の「しあわせ大家さん」プログラムでは、
・利回りから逆算することで販売価格を算出
・ 営業経費削減
・ 人気の高い仕様に共通化
することで不要なコストを削減し、利回り8%以上を目指します。



もちろん中古でも需要にマッチしたアパート・マンションであれば安定経営はできます。 ただし、ある程度の利回りが出る良い物件且つ低い金利でローンを組み購入しなければ、高いキャッシュフローが出ず、もし入居者が退去してしまった場合その空室を埋めるためにまた費用がかかったり・・・と、どうしようもなくなってしまうケースが多いようです。

よく、高金利で融資を受け、利回りが低い中古物件を購入するお客さんがたくさんいらっしゃいますが、それをやってしまうと本当に取り返しが付かないことに・・・。
ですから、そういったものを防ぐためにはどうしたらよいか?ということを常に考え、お客様の大切な資産運用のために、このようなご提案をさせていただいております。

土地探しから始める「新築一棟」マンション経営を提案させて頂いているとお話しましたが、その内容を簡単にお話しますと、土地から新築一棟マンションを利回り8%以上の物件として建築します。そして出口戦略として10年後に売却をするのですが、その売却価格は建築費用とほぼ同額で売却することができるのです。

例として、Aさんは利回り8%の新築一棟マンションを土地から2億円で建築しました。
そして、10年後に購入価格と同額の2億円で売却しました。

毎月のキャッシュフローを50万円とすると、
50万円×12ヶ月(1年)×10年で6000万円の収益になります。(税金やランニングコストは除いてあります)。
この場合、10年間で6000万円から諸経費を引いた額が利益となります。

さらに、月々ローンを返済しているので、10年後の残債は1億4000万円程度になっています。
仮に2億円で売却した場合、約6000万円の売却益になります。

ですから、キャッシュフローと売却益の合計1億2000万円から
税金や売却諸経費を引いた額が不動産投資における最終的な収益となるのです。

ちなみにこれが同条件で築10年の中古物件だった場合、10年後には築20年となり、その資産価値は下がるので、結果的に値下がり分を損してしまうことになります。

今、築10年で8%以上の物件は世の中にそうはありません。そのような、10年後も同じ価値で売れる物件というのは、市場に出るとすぐに売れてしまうからです。ですから、そういった点でも、お客様には最終的な「出口が見えるもの」を始めに建築していただくことをぜひおすすめしますね。

また、今はワンルームマンションが非常に流行っていますが、これも結局のところ、一部屋入居者が抜けたら、たちまち経営は難しくなってしまいます。リスク分散として例えば「将来的にワンルームを10戸持つ」など、どんどん数を増やしていければ良いですが、それであれば「最初から一棟で10戸」を建ててしまうことをおすすめしますね。そして特に日本は、土地がつくことでさらに価値がつきますから、やはり土地から建てるのが良いと思います。

不動産投資は一生に一度以上の買い物です。だからこそ、ゆっくりと確実に、こつこつとオーナーさんと信頼関係を築きつつ、じっくりやっていくことを心がけております。

3.不動産投資で安定経営をしていくためのポイントとは?
− 「広告料」は、先行投資と考える!

不動産投資で安定経営をしていくためには『いかに満室にできるか?』が最大のポイントです。そのためにどこに力を入れるべきなのか?をしっかりと知ることが重要です。

まず、広告に費用がかけられるのであれば、広告料をかけたほうがよいです。
広告料とは「広告宣伝費」と言い、入居者が決まった際に仲介会社に支払う広告宣伝費で、お礼のようなものです。ですから、この広告料が高い物件であるほど、仲介会社も優先して紹介する傾向があります。

もちろん、大家さんには負担になるものなので、出費は少ない方が良いのですが、結局「空室が何ヶ月も埋まらない」となると、不動産投資で安定経営していくことは難しくなるでしょう。ここは広告費を惜しむことなく、普段より少し多めに広告料を支払ってでも、満室にした方がよいかと思います。

また、管理会社を選ぶ段階で、満室までのコミュニケーションを大事にしてくれる会社を選ぶこともポイントです。
コミュニケーションを大事にしてくれる会社とは、管理会社とオーナー様の間で、よく話し合いができる会社のことです。双方が綿密なコミュニケーションを図りながら、信頼関係を築きつつ、長期的な空室対策をしていくことが、最終的な安定経営に繋がるのではないでしょうか。

当社でも、建てる前のご提案から、建てた後の管理まで、ワンストップでサービスをご提供させていただいております。オーナー様とのお付き合いは、建物を建てて終わりではありません。また、当社のスタッフの多くは賃貸マンションのオーナーでもあり、不動産経営を行ってきたノウハウを、皆さんにお伝えすることが使命であると考えています。
「空室が最大の敵」であることをオーナーとしての目線で理解し、管理会社として管理・募集事業を行いその気持ちも理解している当社でこそ、最良の入居募集・賃貸管理が可能です。

そしてもう一点が、管理会社を選ぶ際に、ある程度インターネットを駆使できる会社を選ぶのがよいと思います。
いまや、不動産もインターネットで探す時代です。賃貸であっても、投資であっても、調べる「入口」として、インターネットインフラを利用することが多くなってきました。そういう中で、自分の物件がいかに早く、いかに魅力的に見てもらえるかが非常に重要になってきます。

入居者のニーズをいち早く察知し、素早い対応と広い情報発信ができる会社を選びましょう。

会社名株式会社管理バンク
会社ホームページhttp://ooyasan.co.jp
所在地東京都中央区築地4丁目3番4号
TEL/FAX03-6228-4009/03-3248-8640
免許番号建設業許可 東京都知事(般−23)第137026号
宅地建物取引業者免許 東京都知事(1)第93227号
賃貸住宅管理業者登録 国土交通大臣(1)第1333号
設立2011年7月
営業時間9:00〜18:00
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