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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

ワンルームマンションの投資物件、見極めるポイントは、、、ブランド立地?空室率?不動産購入費用?

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『ワンルームマンションは8年で売りなさい』の著書でもある後藤社長。中古マンションの仲介に特化し、初めて投資をされる方からセミプロの方まで、それぞれに適した提案・対応を行っている。株式市場のような多くの人が気軽に参加することの出来るマーケットをつくることをビジョンに積極的にセミナー等を主催。
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1.ワンルームマンションの投資物件、見極めるポイントは?
− 「要はいくらで買うか」このひと言につきます。

中古ワンルームと言っても築年やエリア等物件の質は千差万別です。
一口にポイントといったものをお伝えするのは中々難しい質問ではあります。
極端なことを言えばどこでも良い。というのが私の考えでもあります。

何故ならば立地の善し悪しに係らず中古ワンルームマンションの流動性は非常に高く、立地条件が悪くてもそのリスクを織り込んだ金額で購入することさえ出来ればまず失敗することはないからであります。

もちろん、ブランド立地の方が空室率が低いのはいうまでもありません。


しかし、入居付けに多少苦労するイメージのある地域でさえも空室率や入居に伴う広告費等を高く予想し、所有期間の収支計算をして最終的に売却までのシュミレーションを組み立て上げそこからの逆算で購入をすることが出来ればまず失敗する方が難しいと思います。
「要はいくらで買うか」このひと言につきます。
強いて言えば建物メンテナンスの状態や入居者の属性、賃料の遅延の有無等不動産投資全般において気にする必要のある個所は当然チェックは必要です。

2.地方都市投資物件の注意点は?
− 『地域に精通した信頼できる管理会社とのお付き合いが何よりも大切』

地方都市物件の場合は中々現地に行くことが出来ないので信頼できる賃貸管理会社を見つける必要があるでしょう。
逆にいうと信頼できる管理会社が見つからない場合は地方都市物件への投資は安易に行わない方がよいと言えます。
地域によっては入居者付けの広告料を3ヵ月以上請求するのが慣習になっている都市もありますし、極端なことをいうと実際は入居された状態になっているにも関わらず空室とオーナーに対して偽った報告をするなんてことも信じがたいですが事実として発生したことのある問題です。

ゆえに地域に精通した信頼できる管理会社とのお付き合いが何よりも大切であると言えます。

3.築20年以上の投資物件購入の注意点は?
− 『過去にどのような修繕をしてきたかなどの確認を』

マンションは築年経過とともに経年劣化をするものです。
法定耐用年数は鉄筋コンクリートは47年と定められておりますが、実際は管理状態によりその寿命は様々です。
極端なことを言えば築が20年未満のマンションの方が築が40年程度のものより状態が悪い。そういったことも実際あります。全く管理されていない管理組合自主管理等で運営状態が悪い物件は購入後に雨漏りや排水管の交換等で大幅な出費が発生する可能性も高いと言えます。

ある程度の古い物件を購入する際には過去にどのような修繕をしてきたか、現在マンション全体でどの程度の積立金が貯まっているかなどを確認してからの購入が望ましいでしょう。



会社名きらめき不動産株式会社
会社ホームページhttp://www.kilameki.co.jp
所在地〒231-0005 横浜市横浜市中区本町4丁目43番地 セボン関内第2ビル 5F
TEL045-633-3463
免許番号宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第8447号
賃貸住宅管理業 国土交通大臣(1)第903号
設立2008年7月
営業時間10:00〜19:00
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