地方都市での不動産投資。企業、大学、病院施設などの動向と地方圏の「リスク」とその「対処法」 -マイレコ-|不動産投資博士

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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

地方都市での不動産投資。企業、大学、病院施設などの動向と地方圏の「リスク」とその「対処法」

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投資不動産のコンサルティング業務を中心に
収益物件ご購入のお手伝いをさせて頂きます。
1.首都圏・関西など大都市投資物件の注意点は?
− 『物件周辺の募集状況等を事前に良く調査してご自身の運用計画に無理がないかどうかを確認することが必要』

昨今、人口の集中する大都市であっても概して賃貸物件の供給が需要を上回っている状況がみられることから、現在までいわゆる借手市場が続いていると考えられます。

また、今後の人口移動の動向等のデータから予測されることは、現在の需給の状況が近い将来大きく好転する事がない、
ということです。

すでに、募集はしているものの空室がなかなか埋まらずお困りの大家さんも大勢いらっしゃるはずです。
これから物件を取得される方には、現況の賃貸契約状況に基づく「レントロール」や販売パフレット記載の「予想利回」にとらわれることなく、物件周辺の募集状況等を事前に良く調査してご自身の運用計画に無理がないかどうかを確認することが必要ではないでしょうか。

2.地方都市投資物件の注意点は?
− 『大都市と比較してちょっとした地域の変化が対象物件の需給バランスを大きく変えることがあります。』

地方都市では賃貸需要の中核となる企業、大学、病院施設などの動向によって事情が左右されることがままあります。

例えば、当社が最近かかわりました案件の例として、
「某大手企業の工場の周辺のアパートが工場のリストラによって今までは供給不足だったのに途端に供給過多となってしまった」
「大学の新入生の数が減ってきて定員割れの状況となり需要が徐々に減少して将来にわたっても新入生の数が増加する要因が見当たらない」といったことがありました。

逆に「物件近くに大きな病院が竣工予定で病院職員用のアパートが不足している」といった地域もありました。

地方都市の物件は大都市と比較してちょっとした地域の変化が対象物件の需給バランスを大きく変えることがありますので対象地域の事情を事前に良く調査する事が大切なのではないでしょうか。また、地方都市特有の賃貸契約の事情(たとえば「更新料がない」「退去時の原状回復費用の精算が首都圏と若干異なる」など)ありますので良く確認してご計画されることをお薦めします。

3.築20年以上の投資物件購入の注意点は?
− 『オーナー様が主体となり大規模修繕計画を立て工事を実施していく必要があります』

区分マンションの場合は、管理組合主体で大規模計画修繕が進められていくことでしょうから対象になりませんが、
築20年以上の一棟のほとんどの物件では、今までに
これといった修繕をしていない場合、オーナー様が主体となり
大規模修繕計画を立て工事を実施していく必要があります。

一般的に、屋根の葺き替え、防水の再施工、外壁の塗装、タイルの浮き部分の補修、鉄部の塗装など建物本体又はその附属部分から給湯器、給排水設備(ポンプなどの機器類含む)などの設備に至るまで大半のものが耐用年数を経過し経年劣化している可能性がありますので事前に専門家を交えて調査・検討する必要があります。

また、個別に数回に分けて実施するよりいくつかの工事を同時に実施する事によって結果的に施工費が安く上がることもありますので計画的に実施する事をおすすめします。

また、20年以上前の竣工当時では大半の賃貸物件にはなかった設備が現在では標準の設備となっているものもありますので(たとえば当時は「呼び鈴」が標準だったものが現在は「インターホン」が標準的など)今後の建物運営を想定してご計画されるのが良いのではないでしょうか。

会社名株式会社マイレコ
会社ホームページhttp://www.myreco.jp/
所在地〒161-0034 東京都新宿区上落合1-30-19 T-court2 1階
TEL/FAX03-5338-9601/03-6800-1619
免許番号東京都知事(2)第87392号
設立平成19年2月15日
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