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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

不動産投資を始める方へ。物件選択・時期・業者選びのポイントをアドバイス!

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新日本コンサルティングは、1都3県を中心に多数の不動産投資物件(区分マンション・一棟アパートなど)の買取をはじめとし、リノベーション・賃貸管理などの運営面、物件のご紹介などに対応しており、総合的な不動産投資のコンサルティングを行います。
株式会社新日本コンサルティング
所在地:〒160-0023
東京都新宿区西新宿7-21-1 新宿ロイヤルビル5F
お問合せ先:03-3366-2230
設立:平成17年7月21日
代表取締役籾山 敦輝典
1.不動産投資をする際に、おすすめする物件は?
− 土地も一緒に購入できる一棟物件がおすすめ

一棟マンション、一棟アパートなどの収益物件をおすすめします。
理由は、一棟アパートや一棟マンションなどを購入する場合は、基本的に土地も一緒に購入できるからです。
土地は価格が安定しており、将来物件を売却するときの出口戦略も考えやすいという特徴があります。

また、区分マンションに比べると収支がいい物が多いです。
融資を受けて区分マンションを購入する場合、新築や築浅の物件になってきます。
(築古だと金融機関からの融資を受けられないケースが多く、現金購入となることが多い)
その場合、価格が高い物件が多いため収支状況が悪くなってしまいます。
その反面、一棟ものの物件では築古でも融資が受けやすく、キャッシュフローもしっかり確保できます。

ちなみに、銀行から融資を受けるためには評価が高い物件を探さなくてはいけません。
・積算価格が高い
・利回りが高い
・物件の稼働率が高い
・築浅
上記のような物件は評価が高く、融資も受けやすいです。

しかし、現在の市場にはこのような好条件の物件は少ないため、競争率も高くなっています。
運良く好条件の物件に出会った場合は、素早い判断が必要となるかもしれません。

2.今年(2015年10月時点)は収益物件を購入するタイミングとして良い時期ですか?
− 収益物件を購入するのは少し待った方がいいかもしれません

現状で一般の仲介会社から収益物件を購入するのであれば、今は少し待った方がいいかもしれません。

今、物件の売却を考えているオーナーは強気の方が多いです。
市場の価格が高くなっており、自分の物件も高く売れると考えているようです。
実際に、仲介会社から紹介されていた物件が最初の価格よりも1,000万円以上高くなっているものもあります。
市場の価格よりも安く購入できる物件が見つかった場合は、購入しても良いですが、
現状では難しくなってきています。

逆に、所有している収益物件を売却する時期としてはいい時期だと思います。
しかし、物件の価格が高い状態もあと数年くらい、オリンピックの前くらいまでではないでしょうか。

3.物件購入時の業者選びで気をつけるポイントについて
− 業者のアフターフォローの有無や専門としている分野を確認する

仲介業者を通して収益物件を購入するときは、アフターフォローをしっかりとしてくれる業者かどうか確認しておいた方が良いです。
アフターフォローがない業者で物件を購入した場合、物件の管理を自分でやるか、もしくは管理業者を探さなくてはいけません。
また、物件を購入した後に問題が発生することもあります。
そういったときに対応がしてもらえるのかどうかも確認が必要となります。

アフターフォロー以外でも注意する点があります。
様々な不動産会社がありますが、それぞれ得意としている専門分野があります。
普段、収益物件をあまり取り扱っておらず、経験値が少ない業者もあります。
そういった業者に仲介を依頼する場合、物件の調査不足や説明不足などの問題も起きます。

収益物件の購入をお考えの場合は、業者のアフターフォローの有無や専門としている分野の確認はしておいた方が良いです。

会社名株式会社新日本コンサルティング
会社ホームページhttp://n-jc.com/
所在地〒160-0023 東京都新宿区西新宿7-21-1 新宿ロイヤルビル5F
TEL/FAX03-3366-2230/03-3366-2231
免許番号東京都知事(1)第94029号
設立平成17年7月21日
営業時間10:00〜20:00
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