借地権付き収益物件購入に不動産の競売、節税対策・・・「不動産投資」の中でも様々ある注意点とメリットを知る -レアルコンサルティング株式会社-|不動産投資博士

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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

借地権付き収益物件購入に不動産の競売、節税対策・・・「不動産投資」の中でも様々ある注意点とメリットを知る

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不動産の購入や建築または売却、それと相続等を経験される方は、ほとんどが一生に1度、多い方でも2、3度くらいかと思われます。したがってそれに対する知識や経験も乏しく、そのほとんどを専門家に頼らざるを得ません。 しかしながら、その専門家にも得手不得手があり、その業務に適した専門家を選ぶことすら、かなり難しい作業と言えます。
弊社は、FP、不動産コンサルティングの知識、経験を駆使し、その道に特化した専門家と協力し、お客様の最大の利益を追求致します。決して失敗が許されない業務だからこそ、すべてを見渡せるコンサルタントの存在が必要と言えます。
レアルコンサルティング株式会社
所在地:東京都新宿区西新宿7-11-17 新宿西ビル7F
お問合せ先:03-5332-8214
設立:平成22年5月13日
代表:安次富 勝成
1.借地権付きの収益物件を購入するときのポイントはありますか?
− 立地がいいことと旧法の借地権の物件を選ぶこと

立地が良くて、旧法の借地権付きの収益物件であれば高利回りを期待できるケースがたくさんあります。
所有権でも借地権付きの収益物件でも、入居者から得られる賃料に違いはありません。
そのため、物件を購入する金額と地代が安ければ、利回りが高くなります。

物件の購入を検討するときは
・地主が誰なのか
・更新料はいくらなのか
・譲渡承諾料はいくらなのか

など、上記は地主との契約によって異なるため購入前にしっかりと調べることが大切です。
また、区分所有のマンションを検討するときは、「どのような組合なのか」という点も調べる必要があります。
そして、借地権については物件購入者にとって有利な旧法(平成4年以前の借地権)に限定しています。
旧法が適用されている物件は建物が古く、旧耐震のものなどもありますが、投資で物件を購入する場合はどれだけ投下資金を早く回収できるかがポイントになるので、借地権の収益物件は魅力的なものが多くあります。

また、近年多くの外国人が都内の収益物件を購入しており、物件の価格が上昇しています。
しかし、外国人は借地権の物件を嫌い、購入を避けているため借地権付きの収益物件は価格が変わっていないところも魅力の一つです。

2.不動産業者以外の方が不動産の競売に参加することは難しいですか?
− インターネットにより参加しやすくなったが、権利関係には気をつけなくてはいけません。

現在は裁判所がインターネットで情報を全て公開しているため、業者以外の方でも参加しやすくなっています。
引渡しに関しても、昔は占有屋がいて引越し代を支払うまで立ち退かないなどありましたが、現在は半年以内に立ち退きがされない場合は裁判所が強制執行を行ってくれます。

競売物件を購入する際は権利関係に気をつけなくてはいけません。
競売物件には「不動産担保に関する競売」と「債権回収に関する競売」があります。
不動産全部の売買でなく、権利だけの売買をする場合、権利も一部だけを売買することがあります。

例えば借地権が付いている競売物件なのかなどは、裁判所の資料を見て判断しなくてはいけません。
その資料を見て判断できる方は良いですが、そうでない場合は注意が必要です。
競売物件を安いからという理由だけで購入したときに、気づいたら借地権付きの物件で明け渡し請求をされて出て行かないといけないということも起こるかもしれません。

競売物件も安い物件には安い理由があります。
競売だから安いと思い込むのではなく、なぜ安いのかを疑うことが大切です。

3.不動産を利用した節税対策について教えてください。
− キャッシュや融資を受けて購入する木造アパートは魅力的。

法人税対策として、耐用年数を越えた木造アパートを不動産運用することは効果的だと思います。
耐用年数を越えた木造アパートの場合、4年で減価償却をすることが可能です。
例えば建物評価額1000万円の木造アパートを購入した場合、1年間で250万円の減価償却を行うことが可能です。
キャッシュが出て行かずに250万円もの損失を計上することができるのはとても大きな節税効果になるのではないでしょうか。

耐用年数を越えた木造アパートは銀行から融資がおりにくい傾向があります。
借り入れを行って物件購入を検討している方が多いため、融資のおりやすい物件に人気が集まります。
しかし、キャッシュで購入が可能な場合や共同担保などで融資を受けて購入が可能な場合は節税対策として木造アパートは魅力的です。

会社名レアルコンサルティング株式会社
会社ホームページhttp://www.realconsulting.jp/
所在地東京都新宿区西新宿7-11-17 新宿西ビル7F
TEL/FAX03-5332-8214/03-5332-8215
免許番号国土交通大臣(1)8733号
設立平成22年5月13日
営業時間9:30 〜 19:30
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