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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

投資物件の購入理由ベスト3って?近年増えている女性投資家についてや不動産投資を辞める理由まで徹底解説!

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住友不動産販売株式会社吉祥寺営業センター
所在地:〒180-0004 東京都武蔵野市吉祥寺本町1-15-9岩崎吉祥寺ビル4階
お問合せ先:048-838-6037
回答者:主任 渡邉 宏様
1.不動産投資物件を購入される理由のベスト3を教えてください。



住友不動産販売では買い替えのお客様がとても多く、50代が一番多いですが、今では40代も増えてきました。中には「30歳代前半で5棟」所有している方もいます。 事業用物件の場合の融資は「信用金庫」が良いと聞きます。全額を融資頂いた話もよく聞きますね。

「自宅併用型」の場合は頭金無しも有るそうですよ。税金対策で購入する場合は「タワーマンション」が有効です。相続税評価額が低いため、相続税対策となりますし。固定資産税が少ないマンションが良いと聞きます。

2.物件を探している人からどんな条件の相談が多いですか?また、投資家が探す物件で人気の条件はありますか?



最近では将来を見越して表面利回りだけではなく、転売まで考えて購入する投資家も増えてきました。
利回りだけでなく、資産価値を考える人が多くなりましたね。

投資家の物件購入の目安はなんと言っても徒歩10分以内ですね。
銀行でもローンを組む際にそのように言われるようですよ。

3.契約した物件で印象に残るエピソード・事件を教えてください。

海外から購入資金の送金に想定を超える時間がかかった事ですかね。
購入者(外国の方)が最後の最後まで値段交渉されて大変でした。
吉祥寺店では2年間で5組程しか外国人の方はいませんが、都心部の店舗からは中国人・台湾人・香港人などの外国人投資家がとても増えて来たと聞いています。

私が担当した顧客で、以前賃貸(高めの家賃のお部屋)でもお付き合いのあった外国人のお客様が、井の頭付近で物件を探されていたので、物件を紹介して喜んでいただきました。改めて外国人の物件購入が増えた事に実感しております。

不動産売買は、人を見て買われるケースも多くあります。複数所有していらっしゃる不動産オーナーの方がたまたまフラっと来店して、物件を紹介したところで売主様と意気投合し、1億を一括で購入したという例もあります。

4.5年間以内で購入された方の年齢層(比率)を教えてください。

年齢的には、定年前の50〜60代の方が現金で購入することが増えてきました。退職金を貰ってお金に余裕が出てきたという流れかと思います。 相続で大家さんをしている人は40代を中心に、平均的に年齢の若い方が多いですね。

【物件購入されるお客様の内容】
タワーマンション…税金対策で購入される方が多い。
区分マンション…利回りが低くリスクは高いが税金対策にもなり売り易く、相続税対策にも◎。
一棟マンション…利回り重視。土地の評価。収入目的。

5.ぶっちゃけ!こんなお客さんには紹介したくないな…と感じるのはどんな人?

強いて言うなら…物件に対する執着が極端なお客様ですかね。
投資家はセミプロが多いので、変に知識があり、対応が大変なお客様も結構いらっしゃいます。
そこは我々もプロなので今の所大きな問題は有りません。

どちらかというと、対象の物件が売れてしまって「その物件は売れてしまった」と話しても、「本当はあるのではないか、嘘をついているのではないか」など、気に入って頂いているのはわかるのですが、物件に執着するあまり、話した事をあまり信じて貰えない事も多々ございます^^;

6.不動産業界に入ってから現在に至るまで不動産投資が変わったと感じる事は?また、女性の購入者はどのような方が多いですか?

近年では、30代のサラリーマンの方が増え、年齢層が低くなったことや、女性投資家が多くなった事を感じます。
ただ、あまり長くは続かない方が多く、理由は管理の煩わしさを感じて結果的に売ってしまう方が多いと感じます。

基本的に1Rの1000万円区分マンションを購入する方が多くいらっしゃいます。安倍さんが首相になってからは投資家の動きが良くなってきた。アベノミクスのお陰かな^^

7.投資物件を売る人で一番多い理由(相談)を教えてください。

なんと言っても管理の煩わしさです。
その他ですと、相続税を払う為に物件を手放す方も多いです。
本やテレビなどを見て、ぼんやりしたきっかけから相談に来るケースが多いと感じます。

8.買い増し購入する人の特徴についてを教えてください。

賃貸オーナー業「のみ」の方は、複数棟保有している傾向が一般的です。賃貸オーナー業を「副業」としている方は利回り重視傾向が強いです。先日こんなお客様がいらっしゃいました。

別の事業で儲けたお金を全て不動産投資へつぎ込み、今まで個人で複数物件を所有していたが、今回法人を立ち上げ、立ち上げた会社に「売る」という形をとり、売った金額でまた個人での収益物件の購入を考えているという。
これが税金対策になるみたいですね。

9.不動産投資を辞めた人で多い理由を教えてください。

これも管理の煩わしさを感じて辞める方が圧倒的です。
買うまでは良いのですが、管理の事まであまり考えていないのでは?と感じています。

不動産経営は管理が一番大切だと言っても過言ではないと思います。

会社名住友不動産販売株式会社 吉祥寺営業センター
会社ホームページhttp://www.stepon.co.jp/center/kichijoji/
所在地〒180-0004 東京都武蔵野市吉祥寺本町1-15-9岩崎吉祥寺ビル4階
TEL/FAX0422-22-1451/0422-22-1886
営業時間9:30〜18:20
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