新築マンションの収益物件を購入するときのポイントとは?家賃設定・賃貸需要を考える -株式会社シーラ-|不動産投資博士

【「熊本地震」により被災された皆さまに対し、心よりお見舞いを申し上げます。被災地の皆さまの一日も早い復旧復興をお祈り申し上げます。】

  • ×
不動産投資
専門家に相談
その道のプロ
交流する
月刊誌
←賃貸経営博士
不動産投資 > 購入 > 【投資博士】突撃取材!不動産投資コラム > 新築マンションの収益物件を購入するときのポイントとは?家賃設定・賃貸需要を考える -株式会社シーラ-
コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

新築の収益物件を購入するときのポイントとは?

シェア
ツイート
LINEで送る
「スタイリッシュに住まう」をテーマに…
■デザイナーズマンションの企画・開発・設計
■投資用マンションの販売
■不動産の売買、仲介及び管理
株式会社シーラ
所在地:〒150-0012
東京都渋谷区広尾1-1-39
恵比寿プライムスクエア 7F
お問合せ先:03-4560-0650
設立:2010年9月
代表取締役湯藤善行
1.新築の収益物件を購入するときのポイントとは?
− 物件を所有するとき、資産としての価値が重要

収益物件を購入すると物件は自分の資産となります。
物件を所有し続けていくときに、資産としての価値が大切です。
弊社では「格好良さ」を追求したマンションを企画しております。
そのため、細かいところまで徹底してこだわっています。

例えば、キッチンでは2口コンロを採用しているのですが、普通の2口コンロではなくデザインにこだわったコンロを使用して、キッチンでも「格好良さ」にこだわっています。また、業者にオーダーメイドで依頼してガラス張りのバスルームを採用して、空間を広く見せながらハイセンスな癒しの空間を演出しています。

デザインにこだわった内装にすると、やはりコストは高くなってしまいます。
実際に施行業者の方には、「賃貸用の物件であればそこまでやる必要はない。他社と比べると2割以上もコストが高くなっている。」と言われることもあります。

だからと言って販売価格に転嫁することなく、相場価格で物件の供給をしております。
建築費が高くなる分、開発用地を独自のルートで他社よりも安く仕入れているのです。
もちろん、施工業者の方々にご協力をいただきながら出来る限りコストを抑える努力もしております。

弊社が「格好良さ」を追求したマンション創りにこだわっているのは理由があります。
コストは他社に比べると高くなってしまいますが、オーナー様の資産をしっかりと守ることができる商品をご提供したいからです。
また、弊社の営業マンが自分でも「引越ししたい・住みたい」と思えて、自身を持ってお客様におすすめできるマンションにしたいと考えているためです。

2.新築の収益物件を購入して、安定した不動産経営をするためにはどのような場所が良いですか。また家賃の価格設定時にポイントはありますか?
− 人が集まる、賃貸需要の高いエリアで10年間変わらない家賃設定

安定した不動産経営をするためには、人が集まる、賃貸の需要が高いエリアをおすすめ致します。
日本の人口はこの先20年で、1200万人は確実に減少すると言われています。
この際、人口の減少は地方から始まることが予想されます。
そうなると、さらに地方の人々は仕事を求めて都心に集まりだすため、より地方の人口減少が進んでしまうでしょう。
人口が少なくなってしまうと、比例して賃貸の需要も少なくなります。
もし、地方に収益物件を購入して、不動産経営を続ける場合は、10年、20年と時間が経つにつれて、空室リスクは高くなってしまいます。
その反面、東京などの都心の場合は、人口減少が起きても比較的安定した賃貸の需要が見込めると思います。上記で述べたように、都心には仕事を求めて地方から人が集まってきます。そういった人々の賃貸への需要がなくなることは考えにくいため空室リスクも低くなります。10年、20年と長い期間で安定的な不動産経営を考えているのであれば、地方よりも空室リスクの低い都心の収益物件が良いのではないかと思います。

また、家賃の価格設定についてですが、弊社では安定した不動産経営をお客様にして頂く事を重視しており、新築のマンションでも家賃に新築プレミアムを乗せずに設定しています。その価格設定で10年間家賃が変わらずに不動産経営を続けられるように考えています。
投資に一喜一憂しない。それが不動産経営の最大のメリットです。
その様に考えるているからこそ、弊社は賃貸が絶対に付く賃料設定にして販売をしております。
お客様の安心があってこそ、弊社も永続できる企業になれると考えているからです。
新築プレミアムを乗せないことによって、入居者が付きやすく、長く入居してくれるケースが多くなっています。欲を出して高めの家賃設定にするのではなく、このように空室リスクを下げることで、長い期間安定した不動産経営ができます。

上記のように賃貸の需要がある都心部で、10年間変わらない家賃設定をし、空室リスクを抑えることで安定した不動産経営が可能になるのではないでしょうか。
このような物件は入居者も見つかりやすいため、空室の心配に悩まされることなく、安心して不動産経営を行うことができます。

3.最近、収益物件の売却を考えている人が増えているようですが実際の状況は?
− リーマンショック後に物件を購入した方の売却が増加

最近は収益物件を売却したいというオーナーが増えています。
特に、リーマンショック後、今から5年から10年前くらいに物件を購入されたオーナーからご要望いただきます。
市場では物件の価格が上がっているため、売却に積極的な方も増えています。
しかし、まだ価格が上がることを期待されて今はまだ売却しないという方もいらっしゃいます。

私は不動産マーケットに関しては、2018年がターニングポイントとなるのではないかと考えています。
理由は、2020年の東京オリンピック関連の工事が一通り落ち着き、職人不足と資材価格の高騰が一旦落ち着くと予測ができる時期だからです。また、総理大臣と日本銀行総裁の交代時期でもありますので、2018年は何かが起きてもおかしくないのではないでしょうか?
しかし、世界情勢や景気変動など様々な影響を受けるためひとつの目安として考えていただければと思います。

4.今後の投資用マンションについて
− 利益追求だけでなく、+αとして「社会的意義」が備わった物件が

これからの収益物件については、ただ投資するという観点だけでなく、投資+αとして「社会的意義」が備わっているマンション・収益物件が求められるのではないでしょうか。
例えば、弊社では高齢者向け投資用マンションのご提供を考えております。
部屋は通常のワンルームマンションよりも少し広めで、マンション内にデイケアサービスも完備する予定です。
車椅子が通りやすいように共用スペースも広めに作り、トイレ・お風呂も入りやすい構造にするなど高齢者が過ごしやすいマンションを考えています。
また、こちらの投資用マンションの場合、オーナー自身が将来、老後を過ごすことも可能です。

弊社も、ただ利益を追求するための収益物件ではなく、上記のような投資+αとして「社会的意義」が備わっている収益物件をご提供できればと考えています。

公開日:2016/3/1

会社名株式会社シーラ
会社ホームページhttp://syla.jp/
所在地〒150-0012 東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア 7F
TEL/FAX03-4560-0650/03-4560-0660
免許番号東京都知事(2)第92348号
設立2010年9月
営業時間10:00〜18:00
シェア
ツイート
LINEで送る

あなたにおすすめの収益物件

新着!大家さんのお悩み相談
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

[賃貸経営博士からのお知らせ]

PAGE TOP