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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

収益物件を購入する時は、「ローンが通る物件なのか」を見極めること!

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ウェルクレストでは、収益物件・戸建・土地売買仲介、戸建販売、賃貸仲介等の不動産事業を展開しております。
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株式会社ウェルクレスト
所在地:〒170-0014
東京都豊島区池袋2丁目72番8号 笹井ビル3F
お問合せ先:03-6802-8711
代表者代表取締役 八木 豊作
1.収益物件を見るポイントは?
− 「ローンが通る物件なのか」ということ

例えば利回り20%の物件と言われたら、「お!良さそうだな」と思いますよね。

ただこの物件が築35年の鉄骨造の収益物件だったらどうですか?
利回り20%の魅力はあっても、その物件を購入することはできるでしょうか?
築35年の融資をしてくれる銀行はまずないでしょう。
重要なのはココです。
収益物件を購入する際に、まず第一に見るのが、「ローンが通る物件なのか」ということです。

では反対に、利回り6%の収益物件を購入するとき、
何を一番目標にしなければいけないのかというと、「借り入れ年数」です!
キャッシュフローが大きくなるので、借り入れ年数は長ければ長いほどいい。
もし、満室でもキャッシュフローがギリギリで収益物件を購入してしまうと、空室が出た時には、ローン返済で家賃のマイナス分を補わなくてはいけません。

また、土地と建物の評価をそれぞれ出し、合計したものを積算評価といいますが、 収益物件を評価する際、この積算法を使う人が多いのではないでしょうか。
私は、将来、収益物件が生み出す収益をもとに評価をする収益還元法についても確認しておくことをおすすめします。
なぜなら、銀行が物件の評価をする際には収益還元法を用いることが多く、その評価が低い収益物件には融資が得られないからです。

2.バランスの良い借り入れ年数は?
− より長い融資期間を得た方が良い

収益物件を購入する際の借り入れ年数は長ければ長いほど良いです。

建物の耐用年数は鉄骨造35年、RC47年ですね。
築20年の鉄骨造は、残る耐用年数は15年。
普通の金融機関などでは、融資期間は15年までだと思います。

しかし、金融機関によっては融資期間を20年ほど提案してくれるところもあります。
キャッシュフローを確保するという点においては、より長い融資期間を得た方が良いです。

3.収益物件の値上がりにそろそろ打ち止め感があるという話も多いですが、どうですか?
− まだ打ち止めには早い!

まだ打ち止めには早いですね。不動産の値段が下がるときは、売らなくてはいけない人が下げるだけであって、不動産会社からすればあえて下げる必要がないのが原状です。
なにしろ現在の市場には、収益物件が少ないですからね。

ちなみに物件の価格が上がるのかというと、不動産会社が買い占めてしまうときですね。
このような状況のときは、投資家が物件を購入するときは価格が上がってしまっているケースが多いです。

4.実需物件と収益物件を購入するときの大きな違いってなんですか?
− 融資の質が違う!収益物件を購入するためには、融資を引き出すことができる物件を探すことが大切!

融資の質が違いますね。
実需物件を購入する際は、購入する人の所得から直接返済がされます。
そのため、金融機関は融資額を決める際は返済比率に注目をします。

しかし、収益物件を購入する場合、家賃収入から返済されることになります。
そうなると銀行側は収益物件の価値や収益性に注目をすることとなります。
価値のない物件や収益を生み出せなさそうな物件には、融資はしてくれません。

だから、収益物件を購入するためには、融資を引き出すことができる物件を探すことが大切となるのです。

公開日:2016/9/28
会社名 株式会社ウェルクレスト
会社ホームページhttp://www.wealcrest.co.jp/index.html
所在地〒170-0014 東京都豊島区池袋2丁目72番8号 笹井ビル3F
TEL/FAX03-6802-8711/ 03-6802-8710
免許番号東京都知事免許(2)第90049号
設立2001年4月19日
営業時間 10:00〜19:00
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