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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

“土地から建てる“不動産投資のアドバイス/不動産投資会社・銀行との付き合い方のポイント

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WORLD-WINは投資用不動産分野に特化し、物件情報の提供、建物の維持管理、出口戦略までの不動産投資に係る全てのサービスを展開しております。
株式会社ワールドウィン
所在地:〒169-0072
東京都新宿区大久保2-5-22
お問合せ先:03-3200-4123
代表者代表取締役 CEO 平澤 聡
土地から新築(売り建て)の収益物件を考える不動産投資家へ、アドバイスをお願いします。
− 初めての不動産投資なら中古物件から

これから不動産投資を始めるために物件の購入を考えていらっしゃる方、特にサラリーマンの方など働いていて不労所得とは別で収入のある方にはまず中古マンションやアパートをおすすめします。
もしくは新築だったとしても価格面を考えてRC造やS造より木造が取り組みやすいと思います。
どちらにしても稼働率を上げて、きれいな状態で決算書(確定申告書)をつくり不動産投資家としての実績を銀行へアピールをすることで、融資がおりやすくなるからです。

「あまりお金もないのに初めて収益物件を購入します」という方と「すでに長期にわたり満室の物件を持っていて追加で購入を考えています」という方、銀行側から見て、どちらが安心して融資をしやすいかを考えると、一目瞭然ですね。
今後安定して賃貸経営を行うことができそうな方への融資の方が銀行からしても安心して融資を考えられるでしょう。

− “土地から建てる“不動産投資
「土地から建てる新築の収益物件」は約1年がかりのプロジェクトとなります。
アパートやマンションなど建物の計画を立てなければなりませんし、ローンの支払いは、契約時(着工時)、上棟時、完成時など複数回に分けて分割実行する必要がありますので、毎回申請が必要になるため必然的に時間がかかってしまいます。

また、開発リスクも考慮する必要があります。
例えば基礎工事の際に地面から障害物が出てきてしまった、近隣との関係で目隠しが必要になってしまった等、すべてがスムーズに進むとは限りません。

中古物件とは違った苦労はありますが、その分新築のメリットもあります。
中古で利回りが高めの物件より新築で利回りがそこそこの物件の方が長期ファイナンスを引きやすく、キャッシュフローを考えても有利になりやすいですね。
同エリアの建売新築物件に比べると同じエリアでも利回りは0.5〜1.0%程高い数値を見込める可能性が高いですし、RC造であれば耐用年数47年を丸々考慮できるため、例えば10年物件を持ったとしてその後の買い手も付きやすく、出口戦略もしっかりと考えることができます。

− 新築物件で失敗しないために

新築物件で不動産投資を考える際に最も注意が必要な部分としては、“工務店選び”です。
多くの工務店の中から一番価格の安い業者へ依頼した結果、建設中に倒産等で業者がいなくなってしまった、という話があります。
そうすると、倒産してしまった工務店へ支払ったマイナス分はそのままに、泣く泣く他の工務店に再度依頼をする他ありません。
単純に最安値だからと言って飛びついてしまうと高いリスクを背負うことになってしまいます。
ただ高ければ高いほど、その後の賃料収入での回収が難しくなってしまいます。建築コストは相場より若干安めの価格を目安とすることをおすすめします。

また、新築の場合はもちろん全空室で賃貸経営を開始することになるため、最初の家賃設定は重要となってきます。
建物の完成月についても、例えば8月と12月では家賃設定に大きく影響が出るため注意しましょう。

不動産投資会社・銀行との付き合い方のポイントや注意点はありますか?
− “未公開物件”情報を紹介してもらうためには

それぞれ不動産投資会社の未公開物件、優良物件と呼ばれる物件を紹介してもらうためには、まず”信頼できる営業マン”を見つけることが重要です。
優良物件をしっかり持ってくる力のある営業マンである、というところは前提にありますが、コミュニケーションをある程度とり、波長が合ってしっかりと繋がっている営業マンを見つけて初めて優良物件の情報を得ることができるようになります。

また、1社だけに限らず何社か何人かの営業マンと繋がっている投資家の方もいらっしゃいます。
1社だけでは物件情報に限界のある場合もありますし、ある程度社交的にコミュニケーションを取っていった方が、優良物件が回ってくるルートを増やすきっかけになりますね。

− 銀行との融資での付き合い方も注意

融資を受けてレバレッジを効かせることを考えても、不動産投資をする上で銀行との付き合いは切り離すことのできない重要なポイントです。
特に、他行でローンの借り換えを考えている方は注意してください。
融資を通すには、1億を超えると約1か月、3億を超えると1か月半〜2ヵ月ほどの長い審査期間や書類の準備などが多く、簡単にはいきません。
金利の差をだけ考えて地方銀行から都市銀行など上位行への短期間での借り換えは、銀行の『ブラックリスト』入りをしてしまう可能性があります。
そうなるとその銀行からの融資は二度と見込めなくなり、景気が変動した際にも身動きが取れなくなってしまいます。
特に2棟目、3棟目を考えている方は、目先のことだけではなく、長期的な目で今後の運用もしっかりと考えておきましょう。

公開日:2016/10/26
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