地方都市の一棟アパート・一棟マンション購入。リスク回避・不動産投資ローン・運用方法等事前の対策が重要! -株式会社ユウラク-|不動産投資博士

  • ×
不動産投資
専門家に相談
その道のプロ
交流する
月刊誌
←賃貸経営博士
不動産投資 > 購入 > 【投資博士】突撃取材!不動産投資コラム > 地方都市の一棟アパート・一棟マンション購入。リスク回避・不動産投資ローン・運用方法等事前の対策が重要! -株式会社ユウラク-
コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

地方都市の一棟アパート・一棟マンション購入。リスク回避・不動産投資ローン・運用方法等事前の対策が重要!

シェア
ツイート
LINEで送る
売買の仲介は、関東エリアを中心に一戸建て、区分マンション、一棟アパート、一棟マンションまで扱っております。弊社の特徴と致しましては、真の高利回り物件、真の非公開物件情報、真の優良物件情報を提供させて頂ける部分だと考えており、 その理由は、特殊な業者間ネットワークやホームページ上で買取の告知を行っているため、様々な非公開売却情報が弊社に寄せられて来ております。 

物件によっては、そのような物件もお客様に直で紹介できる為、真の高利回り物件、真の非公開物件情報の提供が可能となっております。
株式会社ユウラク
所在地:東京都千代田区神田多町2-4-16 3F
お問合せ先:03-5205-8424
代表:鈴木 克浩
1.地方都市の一棟アパート・マンションを購入する場合の注意点を教えて下さい。
− 最も重要なのは、無理をして高額物件を購入しないこと。

収益物件の購入については、融資を受けての不動産投資を考えている方が多い傾向にありますので、まずは融資がつく物件なのかつかないのかを見る必要があります。
よほど人口が減少しているところですと気をつける必要がありますが、地方でも人口の集まる地域ももちろん存在します。また、東京都内よりも属性の良い人の集まる地域もあります。

ただずっと物件を選んでいてもなかなか購入までたどり着かないので、まず購入は購入して不動産経営を始めるのがよいでしょう。何棟か購入しているうちに慣れてくるものです。初めての収益物件から最高のものを手に入れることは難しいので、慣れてきてから吟味するとよいでしょう。
どちらかと言いますと、初めての方は低リスクハイリターンを求めるより、低リスク低リターンを求める方がいいかと思います。
利回りはそこまで高くなくても、人気のエリアで低リスクの物件をおすすめします。
2棟目3棟目購入の際に、資金にも余裕が出てきましたらハイリターンを狙っていくようにしましょう。

一番の注意点としては、無理をして高額な物件を購入しないことです。基本的には資金をしっかりもって始めた方が良いです。
また、何かあった場合(設備の故障、大規模修繕、事故など)に再生できる程度の資金力のある方ですと、収支バランスさえ合えば何棟も購入する方もいらっしゃいます。
購入の目安としては、例えば、自己資金500万円くらいで地方の一棟アパートを考えるのであれば、融資を利用して3,000万円くらいの一棟アパートをおすすめします。
また、その地元にお住まいの方だけではなく、東京都内在住の方でも地方の一棟物件を購入するケースも多く見られます。



2.物件購入にあたり、リスクを極力回避するにはどのような点に気をつけるべき?
− 投資物件の購入前にあらかじめ空室対策を考えておく

特に一棟物件に当てはまるのですが、所有者が変わると入居者が一気に退去する傾向にあります。
ちょうど入居者が退去しようと漠然と考えている時や更新のタイミングでそのような通知がきた場合、それならついでに出て行こうかと考える傾向があります。これを回避するのは難しいでしょう。そのため、たとえ満室や9割の入居率であったとしても、空室になることを前提に考え、あらかじめ空室を埋めるための対策は考えておくべきでしょう。

ちなみに以前当社が購入した物件で、ご購入後9部屋退去してしまったのですが、当月で8部屋入居者がきまった実績もあります。
入居者を早期にきめる対策としては、不動産会社へしっかりと依頼し、WEB掲載などの広告媒体を利用し募集をしてもらうことが挙げられます。
その際に、エリアなどにもよりますが、地方都市など家賃が安いエリアでは不動産会社へ支払う広告料が家賃の2〜3ヶ月分(大体10万円ほど)はかかるものと考えておくとよいでしょう。空室リスクを回避するには入居者がきまるまで、不動産会社への依頼を含め努力することが大事になります。


不動産投資はメリットが大きく見えてしまいますが、意外とお金がかかるものです。入居者斡旋による広告費だけでなく、
他にはリフォーム費用や設備などの修繕にも費用がかかってきます。
誰もが借り入れを行ってすぐに始めることができるかと言うと、厳しいところです。
あらかじめお金のかかる部分をしっかりと考えておかなければ、結局空室が埋まらず、賃貸経営が難しくなることにつながってしまうでしょう。

3.融資がおりやすい人の傾向・ポイントは?
− まずは不動産投資ローンを行っている銀行をしっかりと理解すること

実際に物件を購入されているお客様にはすでに個人で銀行と付き合っていて強いパイプをもっており、自分で動いている方が多くいらっしゃいます。より良い条件で融資をうけるためには、不動産投資ローンを行っている銀行は限られていますので、その銀行の特徴などをしっかりと理解していることが重要です。銀行側しても、近年積極的に融資を行っているように思います。必ずその方にあった銀行は見つかるでしょう。

また、融資受けやすい人の属性としては、まず現金を持っていて、ある程度の収入がある方が挙げられます。
サラリーマンでも自営業でも同じですので、職種職業というよりかは自己資金と収入等が前提となってくるでしょう。
ただ現金を持っている自営業の方が多くいらっしゃるため、自営業の方は融資が通りやすい傾向にあります。

大体何割くらいを融資でまかなうかですが、こちらは融資を受ける方によって大きく異なります。
しっかりと金融機関で確認をして、調査をした方がよいでしょう。

4.人気の物件、購入を控えた方がいい物件を教えて下さい。
− 収益物件を選ぶ際に重要なのは、自分の運用方法に合っているかどうか

購入を控えた方がいい物件・エリアは特にないと考えています。
再生できるかどうかであったり、考え方はそれぞれ異なりますので、自分の運用方法にあっているかが重要となります。
また、融資が付くかどうかによっても変わってくるでしょう。

約90%くらいの方が融資を受けて購入を考えている傾向にありますので、融資のおりづらい物件がたくさんある中で、供給過多になりそのような物件は当然値段は下がっていきます。逆にそれを狙い体力のある方(自己資金がある方)は購入します。
逆に融資のおりやすい物件はやはり、値段が上がっていきます。

ちなみに当社で購入されたお客様には、築の古い物件を購入後そのまま修繕を行わず、自ら募集をかけて入居者をうまく獲得している方や、一棟ビルで5階から2階まで雨漏りしている物件でも8割以上しっかり賃貸をつけている方もいらっしゃいます。
他には、16戸中3戸しか入居がなくても購入を希望していたり、事故物件でも気にせずどんどん購入したり、本当に様々です。

またエリアとしては、借地でも再建築不可でも築50年でも、東京都内の収益物件がやはり人気があります。
理由としては、東京都内であれば築50年でも60年でも必ず売ることができるというところにあります。
購入の際にはある程度の資金は必要となりますので資金がある方におすすめをしますが、これが一番のリスク回避の方法と言えるでしょう。

会社名株式会社ユウラク
会社ホームページhttp://f-104.jp/
所在地東京都千代田区神田多町2-4-16 3F
TEL/FAX03-5205-8424/03-3526-2484
免許番号東京都知事(1)第95161号
シェア
ツイート
LINEで送る

あなたにおすすめの収益物件

新着!大家さんのお悩み相談
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

[賃貸経営博士からのお知らせ]

PAGE TOP