物件(不動産)を評価する時の積算評価とはどのようなものでしょうか?-投資博士で勉強しよう!-|不動産投資博士

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2013年12月

物件を評価するときの積算評価とはどのようなものでしょうか?

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不動産の積算評価とは、土地の評価+建物の評価で算出されます。

土地の評価は 、相続税路線価×面積、

建物の評価は新築時の平米あたりの建築費×延床面積-経年による減価で算出されます。

収益評価に比べ、積算価格は購入時の銀行の評価が出やすく、将来の売却時も価格の下落を抑えやすいので、購入時に重要な判断基準となります。
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不動産鑑定の代表的な手法として、取引事例比較法、原価法、収益還元法があります。
ここからは少し分かりにくい表現ですが、積算評価は原価法に基づき求められた評価になります。

原価法は 対象となる不動産のある一定の時点について、
改めて同じ物件を取得すると考えた場合に必要となる費用(再調達原価)から、対象となる不動産の現時点の老朽化などの物理的要因、敷地の地型などの機能的要因、近隣市場などの経済的要因などを考慮して減価修正を行い求められる事となります。

少し分かりにくい表現ですので、金融機関が担保評価をする際に行われる積算評価について説明をさせて頂きますと、土地価格は路線価を基準として建物は建物の構造、築年数、減価償却の残存期間を考慮したものを合わせて一定の掛け目(借入を行う方の信用等を考慮)により評価された価格となります。

こうした評価を行うので、建物が古くても土地の評価が高い場合、金融機関の評価が割と高い場合があります。

物件の利回り以外にもこうした不動産評価額も不動産投資に重要な要素となるのは言うまでもありませんね。
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