不動産投資の初心者が知っておきたい基礎知識|不動産投資博士

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不動産投資の初心者が知っておきたい基礎知識

不動産投資の初心者が知っておきたい基礎知識

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不動産投資博士で勉強しよう!

1 不動産投資の基礎

1-1 不動産投資とは何か
不動産投資とは何か

一般的に投資とは『何らかの利益を得る目的で、その事業にお金を投下すること』です。
その中で不動産投資とは賃料による収入や不動産価格の値上がりによる売却益などを目的で不動産にお金を投下することです。
不動産投資は不労所得と言う人がいますが、それは間違いです。
不動産は購入しただけではお金を産まないので、お金を投下した不動産を適切に運営する必要があります。
空室があれば入居者を募集しなければ家賃はもらえません。
滞納があれば督促をして滞納者から家賃を払ってもらわなければ収入はゼロです。
管理を管理会社に委託したとしても修繕や新規入居者の選定など運営の意思決定は不動産オーナーが行います。
不動産投資はただのお金の投下だけでなく不動産賃貸業という事業のスタートと言えます。

1-2 不動産投資のメリットとは?

@安定性
一般的に不動産の賃貸契約期間は2年間です。
途中で解約することはできますが、短期で解約が起きることはごく少数です。
一度、賃借人が決まれば毎月決まった額の家賃が入金されます。
毎月一定の収入が比較的長期間入金される安定性があります。

A節税効果
【相続税の節税効果】
同じ価値のものを現金で持っているのと不動産で持っているのとでは相続税における評価が異なります。
現金はそのままの額が評価額となりますが、不動産(土地)は時価の70%程度の評価になります。
その不動産を賃貸していればさらに評価額が下がります。
評価額が下がった分の相続税について節税効果があります。
【所得税、住民税の節税効果】
不動産賃貸業は経費を計上することができます。
経費の中には建物の減価償却費というみなしの経費があり実際にお金が出ていかなくても一定額の経費を計上できます。
経費を計上した結果、不動産所得が赤字になった場合には給与所得の黒字から赤字分を差し引くことができるため一定の節税効果があります。

Bレバレッジ
不動産投資は金融機関からの融資を利用して投資ができます。
担保の設定ができる現物の不動産ならではのメリットです。
融資を受けることにより大きな投資が可能で資産形成のスピードが大幅にアップします。

C業務のアウトソーシング
不動産賃貸業の業務の大半はアウトソーシングできます。
業務をアウトソーシングしてしまえばオーナーは毎月の入金確認と意思決定のみを行えば良い場合もあります。
値動きの激しい株式やFXなどと違い不動産は価格の変動がゆっくりと進みます。
不動産投資は他の投資と比べて手間がかからないと言えます。

1-3 不動産投資のデメリット、リスクとは?
不動産投資のデメリット、リスクとは?

不動産投資におけるリスクは
1.換金性 2.借金 3.空室 4.滞納 5.物件価格下落 6.家賃下落 7.地震 8.火災 9.入居者の事件、事故
この9つです。

1.換金性
不動産は売出してすぐに買い手がついても融資や登記手続きなどで現金化するのに時間がかかります。
必要な時にすぐに現金化できないことがリスクのひとつです。

2.借金(アパートローンの過剰利用)
現金で購入しない限りついてまわります。
アパートローンは必要以上に借り過ぎない、金利上昇も視野に入れたシミュレーションで対応しましょう。

3.空室
空室対策に画期的なものはありません。
賃貸需要の高いエリアを選び、既存の入居者を大切にしましょう。

4.滞納
家賃の滞納は、後手にまわればまわるほど回収が困難になります。
督促業務は管理会社など専門家に頼みましょう。
保証会社を利用するのも一つの手段です。

5.物件価格下落
不動産市況の変化や築年数の経過等の理由で物件価格は下落していきます。
そうはいっても、物件の選び方次第では価格下落を軽減することができます。
好立地の物件は価値が下がりにくいと言われます。

6.家賃下落
物件価格と同様に築年数の経過とともに必ず家賃は下がります。
やはり立地条件の良い物件は家賃が下がりにくい傾向があります。
設備の老朽化も賃料に影響しますので定期的なリフォームは必要です。

7.地震
日本は地震の多い国なので避けようがありません。
地震保険に加入することでリスクを軽減できます。
また、耐震基準の変わった1981年6月以降に建築確認を取得して建てられた物件は地震による建物被害が少なかったことが報告されていますので 築年数も確認しましょう。

8.火災
火災保険に入ることは当然です。
1棟のアパートなどは管理会社に巡回してもらい、日常的にゴミなど燃えやすいものが外に置かれていないようチェックしましょう。

9.入居者の事件、事故
これは防ぎようがありません。
最近は事件・事故に対応した保険に加入することができるので検討してみてはいかがでしょうか。

投資なのでリスクはあります。
どうしても防ぎようのないものもありますが、多くは物件の選定の部分でクリアできるものです。
利回りが高い物件ほどリスクが高くなりますのでリターンとリスクのバランスを考えましょう。

1-4 利回りとは?
利回りとは?

不動産における利回りとは不動産投資額に対する家賃等の収入割合のことです。
不動産の利回りには表面利回り(グロス)と実質利回り(ネット)があります。

表面利回りは『物件の満室想定年収÷物件の価格』です。
広告に掲載されている物件は表面利回りを掲載しています。

実質利回りは『(年間収入−運営経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)』です。
運営経費には管理費・修繕費・固定資産税などが含まれます。

利回りは「無リスク資産の期待収益率+投資対象のリスクプレミアム」でという考え方で決定されます。
無リスク資産とは一般的には長期国債のことです。

リスクプレミアムというのは投資対象固有の投資リスクに応じた安全係数のような概念で、安全確実な投資対象ほど低くなります。
利回りは単に収益性を表しただけでなくリスクの高さも表している数値になります。

投資初期は高利回り物件に魅力を感じがちですが、高利回りの物件はリスクも高いことを理解したうえで物件を選んでください。

1-5 キャッシュフローとは?

「キャッシュフロー」とは、お金の流れのことです。
流入するお金をキャッシュ・イン・フロー、流出するお金をキャッシュ・アウト・フローといい、インとアウトの両方で「キャッシュフロー」といいます。

不動産においては「イン」の部分が家賃、「アウト」の部分が実際に支出した経費、ローンの返済金となります。
インからアウトを引いた額がキャッシュフロー(税引前)ということになります。

キャッシュフローと税務上の不動産所得はイコールではありません。
税務上は現金の支出を伴わない減価償却が経費になったり返済金の元金部分は経費にならなかったりします。

最終的に税引前キャッシュフローから税金を引いた額が不動産賃貸業の利益ということになります。

税金を引かなければキャッシュフロー=利益ではありません。
支払う税金まで考慮したシミュレーションをして物件を選んでください。

回答:栄不動産株式会社

2 不動産投資を始める前に…

2-1 目的を決める

不動産投資に何を求めるか?が一番重要なテーマになってきます。
・老後の生活資金を増やしたい。
・今よりゆとりのある生活がしたい。
・仕事をセミリタイヤしたい。
・相続税の対策がしたい。
不動産投資を行っているオーナーは、各々の目的を明確に定めておられる方ばかりです。
それぞれの目的に応じて最適な物件の選択をなされます。
あとは、ご自身の性格や思考方法、融資や自己資金との兼ね合いで、物件を選定していきます。
戸建て、区分マンション、一棟マンション、ビルといった物件種別と、木造、鉄骨造、RC造といった構造、立地、規模、築年数、価格、融資条件を踏まえ、ベストな物件を選ぶことが重要です。
冒頭でもお伝えいたしましたが、ポイントは、不動産投資に何を求めるかの軸がブレないようにすることです。

2-2 不動産投資を始めるにあたって必要なものは?

不動産投資を行うにあたり、「必要なもの」はその時の市況によっても変化します。
少し前の市況であれば、「高属性によるフルローン、オーバーローン」といった形での融資が可能でしたので、必要なものは「高属性」だったのかも知れません。
ただ、簡単に(語弊があるかも知れませんが)借りられてしまう環境で、物件の目利きを間違えて購入された方もたくさんおられたのではないでしょうか。
昨今の市況ですと、どの金融機関も自己資金をある程度求めて来られますので、以前の様に、自己資金ゼロではなかなか物件を取得出来ない状況かと存じます。
また、購入後の不動産経営についても、ある程度資金に余裕を見て頂くことで、健全な経営が可能となります。
背伸びをせずに、身の丈に合った物件を選ぶこのも重要です。
そういった意味でも、不動産投資を始めるに当たって、今の市況で必要なものは「余裕のある資金」です。

2-3 勉強したほうがいいことは?

不動産投資には様々なリスクが伴います。
ただ、不動産投資においては、購入前にリスクが見えやすいのも特徴の一つです。
それぞれのリスクを紐解いて対応することで、大部分のリスクが解消されていきます。
@賃貸需要 A毎月のコスト B自然災害 C入居者の滞納 等、まずは、物件を購入する際にどういったリスクがあるのか、不動産の仕組みを理解することが必要です。

また、不動産の世界を勉強するに当たり、プロの意見を真に受けるのではなく、やはり自分自身でも情報を精査することが非常に重要かと思います。
最終的に物件を購入された後は、メリットの部分もデメリットの部分も購入された方に帰属します。
購入する物件に、どのようなリスクが潜んでいて、どのようなメリットが享受出来るのか、しっかりと把握した上で進めて行きましょう。

回答:株式会社R-JAPAN

3 収益物件の購入について

3-1 物件の購入の流れ

インターネットからの物件情報収集が主になります。
物件の現地確認の際には、建物の外観、空室があれば室内、周辺環境を見ておきましょう。
そして購入に向けて進むとなったら資金計画を立てます。
金融機関に事前融資審査を申込みます。
金融機関が不動産会社があっせんする場合が多いですがご自身の取引銀行でも結構です。

事前の承認が得られたら不動産買付証明書を買主さんあてに提出します。
物件によっては購入希望者が複数出ますので、スピーディーに進めたいところです。

売主さん、買主さんの条件があったところで売買契約を交わします。

ご契約後に重要事項説明書、売買契約書を金融機関に提出して、融資の本審査を受けます。結果が出るまで約3週間かかります。
承認が得られれば金融機関と金銭消費貸借契約(お金を借りる契約)を交わします。
その後売主さん、買主さん、仲介会社が集まり、司法書士立合いのもと決済引き渡し手続きを行います。
並行して物件管理入居者管理をしてもらう管理会社と管理契約を結びます。
ここから賃貸不動産経営が始まります。

3-2 物件を選ぶポイント

投資用不動産は、構造、価格帯、築年数と多岐にわたり多くの物件が売却市場に出ています。
一概にどれが良い悪いはいえませんが、要は安定した賃貸経営ができる物件を選ぶことが大切だと思います。
物件選びの留意点は、その地域の賃貸ニーズ、物件の立地、駅からの距離と賃料のバランス、建物の間取り(部屋が狭すぎたりしないか)、室内設備(昔のままの設備のままか)、表面利回りとキャッシュフローの関係等々いくつかありますが、要点をお話ししますと、いわゆる表面利回りの高い物件であることが望ましいですが、募集賃料が市場の相場より高いため、実際に入居が決まった賃料が大幅に下がってしまうような場合、資金計画が当初と大きく違ってきます。
また、敷地が接する道路が法定要件を欠いていたり、接していなかったりすると、将来売却しようとしたときに難しかったり、建替えができない場合がありますので注意が必要です。
併せて建物のメンテナンスが行われていなくて取得後に多額の費用が発生するような物件も投資経験の浅い方は手を出さない方がよさそうです。またいわゆる事故物件にも手を出すのは避けましょう。

3-3 どんな不動産会社がよい?

投資用不動産を取扱う不動産会社は多数あります。
ここではどの不動産会社&どの営業マンが良いか、ということで話させていただきます。

大手中小を問わず、物件情報が豊富で不動産投資に関する全てのことによく勉強して精通している会社、営業マンを選びたいところです。
物件情報と併せて税務のこと、建築知識のこと、入居に関すること等不動産投資には多くの知識が必要となります。
逆に契約してもらうまでは熱心だが、その後の手続きはお客様任せになってしまうような会社、営業マンとは今後お付き合いをしたくないものです。
投資用不動産の売買はいくつかの工程があります。
銀行融資打診、役所への確認作業、入居者さんへのご案内等をまめに連絡、フォローしてくれる営業マンであればお引き渡しまでスムーズに進みます。
前述のように不動産経営は、物件を取得した後の入居者さんの募集管理、建物の維持管理が大切です。
できれば物件探しから売買契約、購入後の入居者さんのお世話まで面倒を見てくれる会社さんとお取引することをお勧めします。

回答:株式会社エストハウジング

4 収益物件の売却について

4-1 物件の売却の流れ

まずは、価格を決めなければなりません。
いくらで売れるのか?といくらで売りたいのか?ここには開きがある場合があります。
不動産には基本的に相場があります。
収益物件の場合は、通常の戸建と違い、家賃収入がありますので、利回りで売れます。
土地に相場があるように、利回りにも相場があります。
その相場をちゃんと知っていないと、普通の戸建などと同じ査定をする不動産会社がいるので中止をしてください。
まれに、なんでこんなに安い価格設定をしているんだ?そんな物件は大いにしてその不動産会社が収益物件に慣れていないケースが多いですので注意が必要。
不動産会社にも色々と得意不得意がありますので!

4-2 売却を考えるタイミングとは?
売却を考えるタイミングとは?

これには個人差があるので、一概にはなんとも言いずらい話ですが、一つ言えるのは減価償却が出来なくなったら、原価償却が出来る物件と入れ替えをした方がいいと思います。
それとちょっと古くなってきて、修繕が色々と掛かるから売却したいとの相談も多く入って来ますが、これは結局修繕が必要な状態なので、物件を買われる方も嫌がります。
なので、高く売りたいと思う時の売却時期は満室で、リフォームが終わっていて、ご自身が物件を手放したくないと思う時です。
この時が一番物件が高く売れる可能性が高い時と思われます。
それと同じで空室が多くなって来たから売却も同じです。
満室の時こそ高く売りやすいんですよ!
あとは購入時より高く売却出来るのであればそれは売却した方がいい場合もあります。
基本的には購入時より高く売れるもんではないと思った方がいいです。

4-3 高く売るためのポイントとは?

先にも述べましたが、収益物件の場合は利回りで売れます。
利回りってことは家賃です。家賃が高く入居が付けば高く売れます。
利回りが10%のエリアで家賃収入が100万だった場合の売却金額は1,000万になります。
でも家賃収入が120万だった場合は1,000万で売りに出すと、相場が10%なのに何でこんなに安いんだ?そんな話になります。
なので120万の収入がある場合は1,200万の売買価格になります。
これは収益物件が利回りで売れるからです。
土地の値段、建物の値段は参考程度です。
なので、物件を所有している間は、入居を付けることも当然ですが、家賃を高く貸すにはどうしたらいいのか?
そんなことばかり考えていると、結果として高く売却出来ると思いますよ。

4-4 買取と売却の違いとは?

買取は不動産業者が買い取ることです。
そもそも不動産会社は買い取るとどうするのか?
不動産会社は安く仕入れて、高く売却する。これを商売としております。
それが悪い事ではなく、一般的に買取は仲介に比べるより安くなります。
ただ、業者買取の場合は仲介ではないので、仲介手数料が無かったり、色々と問題があったとしても、ある程度経験があるので細かいことは一切言わないケースが多いです。
そして仲介の場合は市場にだして一般の人に買ってもらうので、買取より高く売れます。
ただ仲介なので仲介手数料が発生します。
車で例えると分かりやすいかもしれません。
自動車の下取り価格はめちゃめちゃ安いと思います。
でも市場に出ている価格帯は色々な経費が加算されております。
一般の人への売買なので、ちゃんと説明もしなければなりません。
業者買取の方が安くなるが、色々と言われないし、早い。
仲介は少し時間が掛かるが、高く売れる可能性も上がる。
どちらが自分にあっているのか?売却理由に合わせて判断するのがいいと思います。

回答:富士企画株式会社

回答会社

栄不動産株式会社
回答会社

東京都目黒区 目黒本町3−5−7 プリマヴェ―ラ202
TEL:03-6412-7498/FAX:03-6412-7499

株式会社R-JAPAN
回答会社

〒530-0015 大阪市北区中崎西2丁目2番4号
TEL:06-6315-5104/FAX:06-6315-3080

エストハウジング
回答会社

〒333-0801 埼玉県川口市東川口3丁目1-4
TEL:048-290-3100/FAX:048-290-3101

富士企画株式会社
回答会社

東京都新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル6F
TEL 03-6380-6780 / FAX 03-6380-6783

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