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節税対策として、個人から法人への1棟アパートの売却。ローンが残る中での売却は可能でしょうか?

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節税対策として、個人から法人へ建物を売却する、というスキームは、相続税対策及び所得税対策として、大変効果的な方法です。 建物のみの売却であれば譲渡所得税が課税されません。
譲渡所得税の計算上、現在の簿価(減価償却後の期末残高(未償却残高))を取得原価と考えるため、その簿価で売却をすれば利益はでない、というわけです。

この仕組みを利用して、マンションやアパートなどの居住用賃貸不動産の建築・購入時における消費税の還付で、自動販売機等を使った手法が、一時期流行しました。

ご質問のケースでは、その建物にローンが残っている状態とのことです。
このケースの場合には、少し事情が違ってきます。通常の建物の売却ではなく、ローンも承継することになるからです。税務上、負担付譲渡といわれる取引に該当し、帳簿価格ではなく、時価での取引をすることになります。では、建物の時価とはいくらなのでしょうか?

実はこの時価の算定が難しいので、ローン付の物件については、売買価格について慎重な検討が必要です。算定の方法としては、以下のような方法があります。

いずれの方法を選択するかは、経過年数や建物の状況等により違ってきますので、専門家に相談する必要があります。ただし、いずれを選択した場合でも、ローン残高がその時価を上回っている場合には、そのローン残高が時価となります。
そのため、譲渡所得が発生し、課税されてしまうこともあります。

ローン付物件の売却は、以上のようにローンがない場合と比較して難しい点があります。しかし、不可能ではありません。
例え銀行 交渉がうまくいかずローンの付替えができない、という場合でも、売買契約そのものは有効ですので売却は可能です。ただし、その後の税務処理については、専門家へのご相談が必要となります
(※土地にはローンがない、という前提での回答となっています。)   

澤田会計事務所
所長 澤田美智
大阪市北区梅田1-1-3 大阪駅前第3ビル1002号
TEL 06-6451-3677/FAX 06-6451-3688
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