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不動産投資とは?-不動産投資の基礎知識-

1-1 不動産投資とは何か

一般的に投資とは『何らかの利益を得る目的で、その事業にお金を投下すること』を指します。 その中でも、不動産投資とは賃料による収入や不動産価格の値上がりによる売却益などを目的で不動産にお金を投下することです。不動産投資では物件を購入して終わりではなく、お金を投下した不動産を適切に運営して利益を上げる必要があります。

1-2 不動産投資のメリットとは?

@安定性

一般的に不動産の賃貸契約期間は2年間であり、一度賃借人が決まれば毎月決まった額の家賃が収入として入ることになります。比較的長期間、一定の入金が安定して得られるというメリットがあります。

A相続税の節税効果

同じ価値のものでも現金と不動産では相続税における評価が異なります。 現金はそのままの額が評価額となりますが、不動産(土地)は時価の70%程度の評価になり、かつ、その不動産が賃貸として貸し出されている場合にはさらに評価額が下がるため、不動産経営には一定の節税効果が見込めると言えます。

B所得税、住民税の節税効果

不動産賃貸業は経費を計上することができるのですが、経費の中には建物の減価償却費というみなしの経費があります。減価償却とは、建物や機械設備などの年月とともに資産価値の減少していく資産の購入費用を、毎年一定の割合で経費計上していくという制度です。
その年に実際の出費がなくとも経費計上することで課税所得が削減され、節税効果が見込めます。

C融資を利用できる

不動産投資は金融機関からの融資を利用して投資ができます。
融資を受けられるということは、少ない自己資金でも大きな投資が可能となり、資産形成のスピードを上げることにつながります。

D業務の委託が可能

不動産賃貸業の業務の大半は不動産会社へ委託が可能です。業務委託をしてしまえば、オーナーは毎月の入金確認と新規入居者の選定など運営上の意思決定のみを行えば良い場合もあり、比較的手間のかからない投資方法だと言えます。

1-3 不動産投資のデメリット、リスクとは?

@換金性の低さ

不動産は売出してすぐに買い手がついたとしても、融資や登記手続きなどで実際に現金化されるのには時間がかかります。必要な時にすぐに現金化できない換金性の低さはデメリットといえるでしょう。

A空室のリスク

空室対策に画期的なものはありませんが、需要の高い物件を選ぶことである程度リスクは軽減できるでしょう。また、既存の入居者を大切にすることも大切です。

B家賃滞納のリスク

家賃の滞納は、時間がかかるほど回収が困難になりますので、督促業務は管理会社などの専門家に頼みましょう。保証会社を利用するのも一つの手段です。

C物件価格や家賃下落のリスク

不動産市況の変化や築年数の経過等の理由で物件価格や家賃は下落していきます。
好立地の物件などは価値が下がりにくいなどの特徴があるため、物件の選び方次第では価格下落を軽減することもできるでしょう。また、設備の老朽化も賃料に影響する為定期的なリフォームが必要です。

不動産投資を始める前に

2-1 目的を決める

不動産投資を行っているオーナーは、各々の目的を明確に定め、その目的に応じて最適な物件の選択をしていく必要があります。戸建て、区分マンション、一棟マンション、ビルといった物件種別と、木造、鉄骨造、RC造といった構造、立地、規模、築年数、価格、融資条件を踏まえ、もっとも良い物件を選ぶことが重要です。

2-2 勉強したほうがいいことは?

不動産投資には様々なリスクが伴いますが、不動産の仕組みを理解することでリスクの軽減にもつながります。
不動産の世界を勉強するに当たり、プロの意見を真に受けるのではなく、自分自身でも情報を精査することが非常に重要です。購入する物件に、どのようなリスクが潜んでいて、どのようなメリットが享受出来るのか、しっかりと把握した上で進めて行きましょう。