元銀行マン大家さんが語る!銀行マンはココを見ている!融資を容易にする資料の準備とは!?|不動産投資博士

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銀行編

―元銀行マン大家さんが語る!―
銀行マンはココを見ている!
融資を容易にする資料の準備とは!?

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\ 今回は元地方銀行の融資担当の
『海野 真也』さんに聞いてきました! /
銀行マンは性悪説を前提に物事を考える
これは銀行員と付き合う上での常識です。
したがって、融資相談のために来店した顧客を最初から信用していません。
旧知の顧客であれば、それなりの待遇を受けることができますが、初対面の顧客ともなるとそうはいきません。
その人の素性(経営能力や属性、資産背景等)がよく分からない以上、慎重に対応しなくてはならないからです。
銀行マンはココを見ている
銀行員に対して最も行ってはいけない行為は「嘘をつくこと」です。
自分を大きく見せようとして、知ったかぶりもしてはいけません。

なぜなら信用を失い、人物評価に大きく響くからです。
銀行マンは予想以上に面談している顧客のことをよく観察しているので、嘘を簡単に見抜いてしまいます。
私の場合、顧客の目の動き・手の動き・言葉遣い・発言をじっくり観察し、面談の度に記録していました。
伊集院さん
融資担当者からよくある質問内容
  • 1.返済元金が減価償却費を上回った場合はどうするのか?
  • 2.原状回復等による家賃相殺により家賃収入が大幅に減少した場合の対策はあるのか?
  • 3.大規模修繕についてはどのように考えているのか?
  • 4.融資条件はどの程度まで許容できるのか?
このヒアリングの際、銀行マンが見ているものは、不動産賃貸経営に関する基本的な知識とスタンスです。
完璧な回答は求められていないので、自分が分かる範囲で真摯な態度で回答すれば問題ありません。この時点で銀行側が排除したい顧客は、不動産賃貸経営の基本的な勉強もせずに融資を申し込んでくる資産背景の無いサラリーマンです。

逆に資産背景がやや乏しくても、不動産賃貸経営に関する高度な知識が認められれば、人物評価が高くなり、担当行員が融資稟議書を書く際、加点評価してもらうことができるのです。
真髄な態度
「嘘」をつかず真摯な態度で回答する
融資商談時の必要書類とは
来店初日に必要資料を一発で揃えて持って行くと、これまた銀行員の評価がアップします。
資料が不足していると、揃うまでの間、案件への取り組みがストップしてしまい、大きな時間のロスとなる可能性があるからです。
審査を受けるための主な必要資料は以下の通りですが、銀行によって若干異なるので、事前に融資担当者に聞いておく方が良いでしょう。
@ 物件概要書
A 物件のレントロール
B 物件の土地・建物の登記閲覧情報 (インターネット情報で可)
C 源泉徴収票
D 確定申告書や決算書 (いずれも直近3年分)
E 運転免許証またはパスポート
F 健康保険証
G 融資申込人のプロフィール (履歴書形式)
H 成人している法定相続人(連帯保証 人)のプロフィール(履歴書形式)
I 既存の借入金の返済予定表 (融資期間全期間)
J 既存の借入金の返済予定表 (融資期間全期間)
K 金融資産のエビデンス (預金通帳、保険証券等)
L 所有不動産の固定資産税・都市計画 税課税明細書(直近のもの)
M 保有資格の合格証
これらの資料を一生懸命コピーして持ってくる人がいますが、それはやめた方が賢明です。
コピーの資料は簡単に改竄できるので、融資相談者にとって不都合な真実が隠されている可能性を排除できないからです。

必要資料は必ず原本を持参し、銀行員にコピーさせることが鉄則です。
銀行員は不自然な部分が無いか、不足している資料は無いか、チェックしながらコピーしています。
融資可否を決定づける
最も重要な稟議書補足説明書とは?
アパートローン案件審査では、固定資産及び担保状況表以外にも作成すべき書類がたくさんあります。

作成順序で言えば、申込人信用調書、家系図(法定相続人確定のため)、連帯保証人信用調書(成人している法定相続人は原則連帯保証人)、収支シミュレーション(空室率20〜30%、金利4%でストレステストを実施)、稟議書本体、稟議書補足説明書です。
銀行によって作成書類の呼び名や種類は異なりますが、大方はこのような感じになります。
@ 融資申込経緯
A 申込人属性
B 融資対象物件収支
C 融資対象物件の住環境
D 債権保全状況
E 連帯保証人
F 融資期間
G 適用金利
H 融資条件
I 担当行員の意見
@〜Fは融資規定に沿った定性評価部分なので、どの行員が書いても同じ内容となりますが、G〜Iは融資申込人の人物評価が大きなウェイトを占めるので、担当行員の腕の見せ所です。
お答えいただいたのは…
海野 真也さん
大学卒業後、大手地方銀行入行。現在はセミリタイアを実現し、専業大家となる。
4棟64室を所有(2016年4月現在)ファイナンス、税務、マクロ経済分析に関する知識、経験をフルに生かし、不動産賃貸経営について分かりやすく解説する。
海野 真也
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