一億円を現金で相続するので税金対策・節税としてマンションを購入しようと考えているのですが、注意点は?-投資博士で勉強しよう!-|不動産投資博士

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不動産投資博士で勉強しよう!

2014年6月

一億円を現金で相続するので税金対策としてマンションを購入しようと考えているのですが、どのような点に気をつけたら良いでしょうか?

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1億円を現金で相続するのに比べて投資用マンションで相続しますと、
評価額が70%くらいまで圧縮できますので、節税対策として有効です。

しかし 相続税対策としては、節税だけではなく、納税資金の準備をすることも必要です。

購入時気をつける点としまして、
@賃貸需要が高い大都市圏で購入すること
A一棟マンションであれば、土地が狭めで階数の高いペンシルマンションを選ぶこと
B分譲マンションであれば、超高層マンションの最上階に近いものを選ぶこと、などです。

@につきましては、納税資金を準備するため

Aにつきましては、
建物部分が減価償却で評価が下がる分、購入時よりも相続時により評価が下がる可能性があること

Bにつきましては、
マンションの場合1階でも最上階でも広さが同じであれば、固定資産評価額は一緒ですが、
取引価格や設定家賃は最上階のほうが高いので、相続時の売却が容易だという理由からです。
  • 東京都新宿区西新宿2-6-1新宿住友ビル40階
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平成27年度の相続税改正で今までの相続税非課税枠が大幅に縮小されます。
今後も不動産を購入する相続対策は有効となります。

それでは何故、不動産投資が 節税対策になるのでしょうか。
現金1億円を保有している場合、相続税は1億円に課税される事になります。
相続対策を何も行わない場合、平成27年以降、相続税が 課税される可能性は非常に高いです(相続人の数によります)。

もし1億円のうち現金7,000万円を利用して投資用不動産を購入すると、 現金3,000万円と購入した不動産の建物と土地に課税されます。

建物と土地は7,000万円で購入をしたにも係らず、相続税評価額は7,000万円ではなく半分以下になるケースがあります。

仮に3,000万円とすると、不動産を購入する事で現金3,000万円と不動産3,000万円が相続財産となり、4,000万円が相続税の対策になります。
しかしながら不動産投資にはリスクがあるので、その部分を考慮する事が非常に重要となります。



 ・空室、賃料変動リスク
不動産投資はお部屋を貸して収益を得る事を目的としますが、近隣と同様のお部屋より条件悪い場合、想定していたよりも物件のニーズがなかった場合に入居者が決まらない空室リスクがあります。
そのため当初予定していた収益を確保できない事があります。

・賃料の不払等に関するリスク
アパート経営において多くの大家さんが頭を悩ませているのがと賃料未納です。
入居者の経済的変化により発生し、多額になると対応が難しくなります。
入居時に保証会社の利用、敷金の積み増し、入居審査の徹底をする事が重要です。

・管理会社等のオペレーショナルリスク
 アパート経営において管理会社の能力は非常に重要です。
早期に入居者がきまる募集活動や入居者が快適に暮らせる物件管理を行い、満足度を高める管理が行われる事が重要です。
運用がうまく行かない理由の多くが管理会社の能力によるところが大きいです。
  • 東京都中央区日本橋堀留町2-7-1-1201
    TEL 03-5623-2325 / FAX 03-6732-3136

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  • 日本AMサービスの堂下と申します。 長年の経済不況、今後訪れる少子高齢化社会、消費税の増税、不動産大家さんにとっては非常に厳しい経済市況だと思います。今後、今以上に「勝ち組」「負け組」大家さんの差がはっきりしてくると思います。 日本AMサービスでは賃貸、売買、管理、不動産ファンド運用経験に基づいて、不動産価値の「最大化」を追求させて頂きます。
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