不動産投資の重要は判断基準である利回りの「表面利回り」と「実質利回り」の違いって？-投資博士で勉強しよう！-｜不動産投資博士

表面利回りとネット利回りとは、諸経費を勘案して算出した利回りのことです。算出方法は以下を参考にしてください。

・表面利回り ＝ 年間収入÷物件価格×100
・ネット利回り＝（年間収入−諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

多くの方が表面利回りに目が行き高い方が良いという判断をしますが、例えば、「表面利回り10％でネット利回り6％の物件」と「表面利回り9％でネット利回り7％の物件」であれば、あなたはどちらに投資しますか？もちろん後者であるはずですね。

表面利回りとネット利回りの差が少ない物件とは、諸経費が安く済む物件ということです。
諸経費は、物件の築年数やエレベーター・駐車場などの付帯設備などにより大きく変わりますし、また融資の問題を抜きにすると、地形や道路付が悪い土地（敷地延長の土地など）は固定資産税が安くなります。これに加え、築年数に応じた経費や市場における空室率などをどれだけ想定していくかがポイントなのです。

こうしたことを意識せずに物件を購入されてしまう方が多いですが、様々な要素を加味して収支想定を考えた上で物件を購入することがポイントだと思います。

「表面利回り」は大まかに、「年間家賃収入÷不動産価格」で算出しますが、「実質利回り」は、管理費や修繕費、税金なども控除して算出します。

計算式は、「年間家賃収入÷（不動産価格＋管理費・修繕積立金＋その他の経費＋公租公課）という感じになりますので、表面利回りよりも実質利回りのほうが下がります。