不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜「1軒目」と「2軒目」はココが違う！ DIY大家流・次なる物件へのステップと「お金」の話

こんにちは、DIY大家です！コラムもついに6回目。
ここまでお付き合いいただき、本当に感謝です。

第1回では、DIY大家としての「第一歩」である物件選びについてお話ししました。
そして、DIYリフォームに奮闘し（時には失敗し）、道具を揃え、安全に作業し、入居者さんとの関係を築いていく…。
そうして、初めて手掛けた物件が無事に入居者さんで埋まり、毎月の家賃収入が入ってくるようになると、DIY大家の心には、ある感情がムクムクと湧き上がってきます。
「…あれ？ もしかして、もう1軒いけるんじゃない？」

今回は、1軒目の経験を経て、2軒目、3軒目へとステップアップしていく際に、私が考えたこと、特に「お金（キャッシュフロー）」の面で1軒目とどう違ったのか、という、経営者っぽいお話をしてみたいと思います。

1.1軒目の「情熱」と、2軒目の「戦略」

正直に言うと、1軒目の物件は「勢い」と「情熱」でした。
「とにかくやってみたい！」という思いが先行していて、収支計算も今思えばちょっと甘かった…。
DIYも手探りで、無駄な時間や材料費もたくさん使いました。

でも、2軒目となると、話は違います。
1軒目の経験という、何物にも代えがたい「データ」が自分の中にあるからです。

1軒目で「ここはDIYで何とかなった」「ここは業者に頼んで高くついた」という経験があるため、物件を見る目が格段にシビアになります。
「この水回りの配管は、交換に〇〇円くらいかかりそう」なんて、リフォーム費用の概算がより具体的にイメージできるようになるんです。
自分のDIYスキルも把握できているから、どこまで自分で、どこから業者さんに任せるかの切り分けも、スムーズに決めることができるようになっていました。
つまり、1軒目が「情熱」のDIYだとしたら、2軒目からは「戦略的」なDIYが求められる、と私は感じています。

2.DIY大家ならではの「キャッシュフロー」

不動産経営でよく「キャッシュフロー」という言葉が出てきますよね。
簡単に言えば、「手元に残るお金（家賃収入 − ローン返済 − 経費）」のこと。

私たちDIY大家の最大の強みは、このキャッシュフローに大きく貢献できる「DIYによる経費削減」です。

例えば、あるリフォーム（仮に6畳間の壁紙張替えと床材交換）を業者に頼むと、材料費＋工賃で15万円かかるとします。
でも、DIY大家が自分でやれば、かかるのは「材料費」だけ。
仮に材料費が5万円だとしたら、差額の10万円は「利益」であり、キャッシュフローの改善に直結するわけです。

金融機関から融資を受けて2軒目を買う場合、「1軒目で、ちゃんと家賃収入を得て、経営できていますよ」という「実績」が、大きな信用になります。
DIYで安く仕上げた分、利回り（投資額に対するリターンの割合）が高くなっていれば、なおさら金融機関へのアピールになります。

それに、1軒目から入ってくる家賃収入を、2軒目のDIYの材料費に充てる、あるいは次の物件購入のための頭金として貯めていく…という「お金の循環」が生まれます。
自己資金だけを頼りにしていた1軒目と比べて、精神的な安心感が全く違いますね。

3.「拡大」の楽しさと「管理」の重さ

2軒目、3軒目と物件が増えていくと、当然ながら家賃収入も増えます。
自分のDIYスキルが、着実にお金を生み出す資産に変わっていく…。
この「経営者」としての実感は、DIY大家の大きなモチベーションの一つです。

しかし、同時に「管理」の手間も単純に2倍、3倍になります。
入居者さんからの連絡、定期的なメンテナンス、確定申告の事務作業…。

DIYに割ける時間が減ってしまっては本末転倒。
だからこそ、2軒目以降は、「どこまで自分でやるか」の線引きを、1軒目の時よりもシビアに考える必要があります。
「この作業は、自分でやるより時給の良いプロに任せて、自分はもっと大家業に時間を使おう」とか、「この事務作業は、税理士さんなどの専門家に任せよう」とか。

それでも、1軒目には1軒目の、2軒目には2軒目の、それぞれ違う面白さと難しさがあります。
でも、共通して言えるのは、「自分で手を動かし、自分で考え、自分で責任を持つ」というDIY大家のスタイルが、私に大きな成長と喜びを与えてくれているということです。

古い家が自分の手で蘇り、そこに人が住み、そしてそれが自分の生活を支える「経営」にもなっている。
こんなに面白くて、やりがいのある趣味（兼仕事）は、そうそうないんじゃないかな、と本気で思います。