不動産投資ローンの基礎知識・知っておきたいこと|不動産投資博士

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不動産投資ローンの基礎知識・知っておきたいこと

不動産投資ローンの基礎知識・知っておきたいこと

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1 不動産投資ローンの融資が受けられる機関のそれぞれの特徴は?

イメージとして、@都市銀行A地方銀行Bノンバンク・外資系の順に融資条件(金利など)が良いかわりに融資基準が厳しいです。

1-1 都市銀行

都市銀行の特徴として、対象物件の残存耐用年数の範囲で融資期間を設定する銀行がほとんどであること、融資条件(金利など)が非常に良いこと、既に事業規模が大きい顧客を対象としていることがあげられます。
例えばRC新築物件(残存耐用年数:47年)のような案件であれば積極的ですが、築古木造(築22年の場合、残存耐用年数4年)のような案件の場合は融資期間が伸びず、多くの場合不動産投資が成り立つ条件での融資が受けられません。
また、既に一定の事業実績がないと融資審査の対象にならないことが多く、不動産投資家にとって敷居が高いと言えます。

1-2 地方銀行

地方銀行の特徴として、アパートローン(パッケージ商品)があること、対象物件の残存耐用年数を超える融資を受けられる可能性があることがあげられます。
アパートローンのようなパッケージ商品では、不動産投資をする会社員などをターゲットとしており、融資条件や審査基準がある程度決まっているため(審査スピードも早い)、不動産投資家にとって利用しやすいケースが多いです。(パッケージではなく、個人属性・事業実績・物件の審査を個別に行う事業性の融資を行うケースも多々あります。)

1-3 ノンバンク・外資系

ノンバンク・外資系の特徴として、金利や融資手数料などが高いかわりに、都市銀行や地方銀行が融資対象外にしている物件でも融資対象にするケースがあることがあげられます。
具体的には、既存不適格の物件や旧耐震基準の築古物件(昭和56年以前)、賃貸需要があまり見込めない(人口が非常に少ない)地方物件でも融資対象となる可能性があります。利回りが高い(割安)などメリットが大きい場合は利用検討する価値があると思います。

1-4 その他(日本政策金融公庫)

政府系銀行(日本政策金融公庫)でも融資を行っており、特徴として事業実績がなくても融資審査に不利にならない、融資条件も比較的良いなどがあげられます。
ただし、融資額の上限が最大4,800万円(例外あり)と低めなので物件価格が高い物件では利用できません。

2 不動産投資ローン・アパートローンの金融公庫による主な審査基準は?

アパートローンの審査に必要なのは、そのアパートを購入しても、購入する人はちゃんと返済出来るのか?そんな審査をします。
購入する物件が万が一の時に売却して銀行は回収しなければなりませんので、どの位で売却出来るのか?その辺りの評価額と売買金額との返りがどうなっているのか?などが分かる書類を提出して審査してくれます。

不動産投資ローン・アパートローンの金融機関による主な審査基準は?
2-1 物件評価

物件評価は、収益性(経費等や空室による機会損失等を考慮した上で、それでもなお借入金返済のための十分な収入があるか?)と担保価値(万が一返済不能になっても、売却によりある程度資金回収できる物件かどうか?)を審査します。

2-2 個人属性評価

個人属性評価は、勤務先・勤続年数、年収、金融資産などを審査し、不動産賃貸経営において想定外のトラブルが起きてもある程度補填できるかを審査します。
また、税金や他の金融機関の返済に滞納履歴がないかや、金融機関担当者とのやり取りの中で信頼できる人物か(嘘をついていないか)なども審査します。

2-3 金融機関により大きく異なる審査基準

審査基準は、金融機関により大きく異なっており、同じ金融機関でも支店によって審査基準がぜんぜん違ったり、同じ支店でも支店長が変わったなどの理由で基準が大きく変わったりします。

2-4 年収の制限はある?

投資物件に積極的に融資を行っている金融機関さんで、
年収700万以上と定めている金融機関さんが多いです。

それお以下はできないの?ってことになりますが、
日本政策金融公庫などは、年収・自己資金・勤務先などなど同じようにみますが、
はじめて不動産投資であって2,000万位までの物件であれば意外と出やすいです。
各金融機関で色々な規定があり、定期的に変化しております。

3 不動産投資ローンの融資を容易にする資料の準備とは?

3-1 銀行マンは性悪説を前提に物事を考える

物件評価は収益性(経費等や空室による機会損失等をした上で、それでもなお借入金返済のための十分な収入があるか?)と担保価値(万が一返済不能になっても、売却によりある程度資金回収できる物件かどうか?)を審査します。

3-2 銀行マンに対してやってはいけないこと

銀行員に対して最も行ってはいけない行為は「嘘をつくこと」です。
自分を大きく見せようとして、知ったかぶりもしてはいけません。

なぜなら信用を失い、人物評価に大きく響くからです。
銀行マンは予想以上に面談している顧客のことをよく観察しているので、嘘を簡単に見抜いてしまいます。
私の場合、顧客の目の動き・手の動き・言葉遣い・発言をじっくり観察し、面談の度に記録していました。

3-3 融資担当者からよくある質問内容
  • 1.返済元金が減価償却費を上回った場合はどうするのか?
  • 2.原状回復等による家賃相殺により家賃収入が大幅に減少した場合の対策はあるのか?
  • 3.大規模修繕についてはどのように考えているのか?
  • 4.融資条件はどの程度まで許容できるのか?

このヒアリングの際、銀行マンが見ているものは、不動産賃貸経営に関する基本的な知識とスタンスです。
完璧な回答は求められていないので、自分が分かる範囲で真摯な態度で回答すれば問題ありません。この時点で銀行側が排除したい顧客は、不動産賃貸経営の基本的な勉強もせずに融資を申し込んでくる資産背景の無いサラリーマンです。

逆に資産背景がやや乏しくても、不動産賃貸経営に関する高度な知識が認められれば、人物評価が高くなり、担当行員が融資稟議書を書く際、加点評価してもらうことができるのです。

真髄な態度
 
3-4 融資商談時の必要書類とは

来店初日に必要資料を一発で揃えて持って行くと、これまた銀行員の評価がアップします。
資料が不足していると、揃うまでの間、案件への取り組みがストップしてしまい、大きな時間のロスとなる可能性があるからです。
審査を受けるための主な必要資料は以下の通りですが、銀行によって若干異なるので、事前に融資担当者に聞いておく方が良いでしょう。

@物件概要書
A物件のレントロール
B物件の土地・建物の登記閲覧情報(インターネット情報で可)
C源泉徴収票
D確定申告書や決算書(いずれも直近3年分)
E運転免許証またはパスポート
F健康保険証
G融資申込人のプロフィール(履歴書形式)
H成人している法定相続人(連帯保証人)のプロフィール(履歴書形式)
I既存の借入金の返済予定表(融資期間全期間)
J既存の借入金の返済予定表(融資期間全期間)
K金融資産のエビデンス(預金通帳、保険証券等)
L所有不動産の固定資産税・都市計画税課税明細書(直近のもの)
M保有資格の合格証

これらの資料を一生懸命コピーして持ってくる人がいますが、それはやめた方が賢明です。
コピーの資料は簡単に改竄できるので、融資相談者にとって不都合な真実が隠されている可能性を排除できないからです。

必要資料は必ず原本を持参し、銀行員にコピーさせることが鉄則です。
銀行員は不自然な部分が無いか、不足している資料は無いか、チェックしながらコピーしています。

 
3-5 融資可否を決定づける最も重要な稟議書補足説明所とは?

アパートローン案件審査では、固定資産及び担保状況表以外にも作成すべき書類がたくさんあります。

作成順序で言えば、申込人信用調書、家系図(法定相続人確定のため)、連帯保証人信用調書(成人している法定相続人は原則連帯保証人)、収支シミュレーション(空室率20〜30%、金利4%でストレステストを実施)、稟議書本体、稟議書補足説明書です。
銀行によって作成書類の呼び名や種類は異なりますが、大方はこのような感じになります。

@融資申込経緯
A申込人属性
B融資対象物件収支
C融資対象物件の住環境
D債権保全状況
E連帯保証人
F融資期間
G適用金利
H融資条件
I担当行員の意見

@〜Fは融資規定に沿った定性評価部分なので、どの行員が書いても同じ内容となりますが、
G〜Iは融資申込人の人物評価が大きなウェイトを占めるので、担当行員の腕の見せ所です。

回答提供

武蔵コーポレーション株式会社
回答会社

埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-7-5大宮ソニックシティビル21F
TEL 048-649-0333 / FAX 048-649-3331

富士企画株式会社
回答会社

東京都新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル6F
TEL 03-6380-6780 / FAX 03-6380-6783

海野 真也

回答者

海野 真也さん

大学卒業後、大手地方銀行入行。現在はセミリタイアを実現し、専業大家となる。4棟64室を所有(2016年4月現在)ファイナンス、税務、マクロ経済分析に関する知識、経験をフルに生かし、不動産賃貸経営について分かりやすく解説する。

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