不動産投資の失敗お悩み相談事例集｜不動産投資博士

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不動産投資の失敗お悩み相談事例集

不動産投資の
失敗お悩み相談事例集

: 1.中古ワンルームマンション購入失敗事例; 2.新築ワンルームマンション購入失敗事例; 3.1棟アパート失敗事例; 4.フルローン購入失敗例; 5.高金利借入による失敗例; 6.サブリース契約による失敗事例

1　中古ワンルームマンション購入失敗事例

中古ワンルームマンションの購入時の失敗例としまして、フルローン、オーバーローンでの購入方法が挙げられます。
みかけはいいことばかりと思われますが、実際見てみると低い利回りに多額の借入になるので収益が出にくいです。
自己資金ゼロがシステムとしてセットされているので購入負担が少なく取り組みやすい為、要注意となります。

回答：株式会社リッチロード

2　新築ワンルームマンション購入失敗事例

新築は物件の価格も高く利回りが低すぎるのと（4～5％程度）物件の価格及び賃料の下落幅が大きくなります。
35年などの長期でローンを組むため、キャッシュフローマイナス+長期の売却不可能期間という非常に厳しい投資字状況になる可能性が高いです。

売却を考える際、新築時につけられるローンは新築に限っての事であり、中古の状態では対応出来るローンは厳しくなります。
その為、次の買い手も同条件の融資付けはありえない為、売却時は物件価格を大幅に下げないと売れないというリスクがございます。

また、サブリース物件にも注意が必要です。
サブリースは利回りの低い新築ワンルームにセットされる事が多い為、低い利回りが更に低下致します。
実際30年保証といいながら一定期間後に当然のように賃料の減額を求められます。又、サブリース会社がなくなるケースもございます。

回答：株式会社リッチロード

3　1棟アパート失敗事例

最近の不動産投資市場で目立つのがサラリーマン投資家の方の不動産投資、不労所得、退職後の年金代わりなど資産形成の一つの方法として多くの方が投資をしております。
しかしながらまったく知識を持たないまま不動産業者の言いなりで投資をしてしまい失敗してしまう方も少なくない様です。

失敗の事例として例えば表面利回りが10%以上を超える他の投資と比較すると魅力的に思う物件でも物件運用にかかる管理費、修繕費などの経費を差し引くと実際には手元に殆どキャッシュが残らない事も良くある事です。
特に築年数が経過した物件は修繕費などが多額にかかってくるので購入時こうした想定ができていないと経費が多額にかかり、毎月の元利金返済のための持出が発生してしまうケースなどもあります。

不動産投資を行う際に重要なのは保有してからどれ位のキャッシュフローで運用できるかなどを意識して投資をする事で後々のリスクに備えられると思います。

回答：日本AMサービス

4　フルローン購入失敗例

フルローン購入で投資に失敗する人の多くはシミュレーションが楽観的すぎるために失敗しています。

例えば1億円の物件で満室時の賃料が1,000万円とします。
金利が3.5％で30年のローン組むと月々の返済額は約45万円です。
(返済額/年540万円)

運営コストが賃料の20％だとしても1,000万円-200万円-540万円＝260万円
260万円が毎年利益になる。
こんな収支で物件を購入してしまう人が多いようです。

このシミュレーションの問題点は以下の4点です。
①賃貸物件はよほどの好立地でない限り年数の経過とともに家賃が下がります。
②常に満室という物件はありません。
③修繕などが発生すれば運営コストが20％を超えることもあります。
④1,000万円から経費を引いた家賃収入には所得税・住民税が課税されます。

この物件の10年後の収支を上記の点を考慮して予測するとどうなるでしょうか？
仮に家賃が5％下落、空室が10％、運営コスト5％上昇、所得税・住民税20％とします。

家賃は855万円、運営コスト210万円、税129万円となります。
手元に残るのは516万円。
ローンの返済額は540万円ですから年間の収支はマイナスです。
※正確に計算すると減価償却や融資金の利息などが経費計上できるのでもう少し収支は良いですが税金が多少減る程度です。

収支がマイナスになったら物件を売却して精算をすれば保有期間に稼いだ賃料で投資自体はプラスで終わることができます。

しかし、10年後に不動産価格が下落していたら残債以上の金額で売却できる保証はありません。
売却しようにも、その局面で不動産投資に対して銀行の融資が厳しくなっていたら、売却すらままならない可能性もあります。

フルローンの投資全てを否定するものではありませんが、不測の事態に対処できる程度の資金的な余裕がないのなら、フルローンで投資をすることはギャンブル的な要素を含んでしまいます。

最近は物件の収支よりも融資が通るかどうかを重視する傾向があります。
融資が通るから少しの空室で赤字になる物件でも買ってしまう人がいるくらいです。

不動産投資＝不動産賃貸業です。
事業として考えれば融資してもらえるから採算があわなくても始めようとは思わないはずです。
収益物件を購入して事業を始めるのですから収益性を重視していただきたいと思います。

回答：栄不動産

5　高金利借入による失敗例

金融機関から借入を行う場合、購入する不動産の市場価格と担保余力、収益力、本人の収入などにより貸出額、貸出期間、金利などが決定されます。この条件の決定は金融機関によって画一的なものはなく、同じ不動産でも条件は変わります。
当然の事ながら、良い条件で借入を行う事が不動産投資の成功につながります。

金融機関の中には融資を出す不動産の担保価値がなくても、個人の信用と高金利で貸し出すケースも多く
金利4.5％とという高金利で不動産ローンを出している金融機関もあります。

参考に計算してみましょう。

借入額1億円、借入期間25年、元利均等、保証料等の付随費用、期中追加返済考慮しない
上記条件で4段階で借入期間中の返済総額を記載したのが下記です。

金利1.5% 返済総額 1億1,998万734円利息1,998万734円
金利2.5% 返済総額 1億3,458万4,912円利息3,458万4,912円
金利3.5% 返済総額 1億5,918万6,940円利息5,918万6,940円
金利4.5% 返済総額 1億6,674万9,601円利息6,674万9,601円

金利4.5％ですと25年で元本1億円返して、さらに6,674万円もの金利を支払うことになります。
これだけの返済に差が出る事をわからずに安易に高金利で借りてしまうと後々、キャッシュフローが回らなくなる可能性が非常に大きくなります。

回答：日本AMサービス

6　サブリース契約による失敗事例

サブリース契約で大切なのは、契約期間と家賃の見直しがどの期間で出来ることになっているのか？必ず確認した方がいいですね。

通常家賃保証は３０年とか言う会社もありますが、必ず家賃の見直しがあります。それが普通です。
新築と１０年後だと建物も古くなりますし、周りの状況も色々と変化していると思います。
それを見直ししないで定額を支払い続けるなんて不可能と思っております。

なので、その辺りの契約内容をよく読んで維持できるのかちゃんと確認した方がいいと思います。
どんな条件になったら解約されてしまうのか？リフォーム費用はどうなるのか？確認しなければいけないことは沢山あります。

安易に『３０年一括保証』この大きな言葉だけを見て、契約を決めるなんてダメですよね。
隅々まで契約書を読み理解することが大切です。
契約書の内容を確認しないで、問題が起きた時に見ても、小さな字で書いてあるケースもあると思いますので、ちゃんと説明を受けて下さい。

中古の不動産であればサブリースを受ける物件もあれば、受けれない物件もあります。
受けられる物件は入居は大丈夫！
サブリースを受けられないのであれば入居付けに問題があるのかも。そう思ってもいいかも知れませんね。

回答：富士企画