不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜不動産投資はいつ売るべきか？｜ベテラン大家が語る“売却タイミング”の見極め方

不動産投資を始めた頃、私は「買うこと」ばかりを考えていました。
どの物件が良いか、利回りはいくらか、融資は通るか。
でも、「いつ売るか」 については、正直ほとんど考えていませんでした。

ところが、20年続けてきて思うのは、 不動産投資は“買うより売る方が難しい”ということです。
売る判断を間違えると、 数百万円単位で損をすることもある。
逆に、適切なタイミングで売却できれば、 次の投資の大きな原資になります。

今回は、私の経験から見た 「売却タイミングの考え方」をお話しします。

1.「家賃が順調＝売らない」は本当に正解か？

家賃が安定して入っていると、 つい「このまま持ち続けよう」と考えてしまいます。
私もそうでした。
満室で回っている物件を、 「安定収入があるから」と持ち続けた結果、 築年数が進み、売却価格が下がったことがあります。
家賃は入っていても、 建物の価値は確実に減っていく。
“収入”と“資産価値”は別物 だということを、 私はそのとき初めて理解しました。

2.売り時のサインは「市場」にある

売却タイミングを考えるとき、 私が最も重視しているのは「市場環境」です。

・家賃相場が上昇している
・投資用不動産の価格が高騰している
・金利が低く、買い手が動きやすい

こういった状況では、 売却価格が想像以上に伸びることがあります。
実際、私も家賃上昇局面で売却した物件は、 購入時より高く売れました。
重要なのは、 “自分の都合”ではなく“市場の流れ”を見ること です。

3.修繕ラッシュ前は一つの判断ポイント

これまでの記事でも書いてきましたが、 築年数が進むと修繕費は確実に増えます。

・外壁
・屋上防水
・給排水管
・エレベーター

大規模修繕のタイミングは、 売却を検討する一つの目安になります。
私も一度、 大規模修繕を目前にして売却した物件があります。
修繕費を負担せずに済み、 その資金を次の投資に回すことができました。
持ち続けるのが正解とは限らない。
修繕前に出口を考える視点 は非常に重要です。

4.「感情」で持ち続けるのは危険

長く保有していると、 物件に愛着が湧きます。
私もあります。
最初に買った物件なんて、 正直、売るとき少し寂しかったくらいです。
でも、不動産投資は経営です。
感情で判断すると、 数字が悪化しても手放せなくなります。
私は一度、 「思い入れ」で持ち続け、 結果的に値下がりして売却した経験があります。
それ以来、 売却判断は必ず数字で行う と決めています。

5. 売るべきか迷ったら考える3つのこと

売却を迷ったとき、 私は次の3点を整理します。

・今売ればいくら手元に残るか
・この先10年持った場合の収支予測
・その資金で別の投資をしたらどうなるか

この比較をすると、 意外と答えははっきりします。
「持ち続ける」ことが目的ではなく、 資産をどう増やすかが目的 だからです。

不動産投資は、 “持ち続けること”が美徳のように語られがちです。
しかし私は、 売却も立派な戦略 だと思っています。
売る勇気がある人ほど、 次のチャンスを掴みやすい。
これから物件を買う方も、 すでに所有している方も、 ぜひ一度「出口」を意識してみてください。
買う前に売り方を考える。
それが、長く勝ち続けるための視点だと、 私は20年かけて学びました。