不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜サラリーマンは不動産投資のカモ？ベテラン大家が語る業界のリアル

「サラリーマンは不動産投資のカモにされやすい」
こういう言葉を見ると、かなりドキッとすると思います。
実際、会社員として働きながら将来のために資産形成を考え、不動産投資に興味を持つ人は多いですし、私のまわりでもそういう相談は昔からよく受けてきました。

では、本当にサラリーマンは不動産投資のカモなのか。
私の結論から言えば、「知識がないまま始めると、カモにされやすいのは事実」です。
ただし、サラリーマンだからダメなのではありません。
問題は、忙しさや安心感につけ込まれて、「自分で判断しないまま買ってしまうこと」にあります。

私自身、20年この世界を見てきて、「これは危ないな」と思う場面を何度も見てきました。
今回は、なぜサラリーマンが狙われやすいのか、そしてカモにされないために何を意識すべきかを、オーナーの立場から率直にお話しします。

1.サラリーマンは「融資が通りやすい」から狙われやすい

まず大きいのはこれです。
会社員、とくに勤続年数が長く、年収が安定している人は、金融機関から見ると信用力があります。
つまり、融資が通りやすいんです。

ここだけ聞くと良いことのように思えます。
でも裏を返せば、「売りたい側」からすると非常に都合がいい。
多少条件の悪い物件でも、ローンを組ませやすいからです。

私も昔、営業の現場を横で見ていて感じたことがあります。
本当に良い物件を慎重にすすめるというより、 「この人なら融資が付きそうだから、まずは話を進めよう」
という空気が出ることがあるんです。

不動産投資は、融資が通るかどうかと、物件が良いかどうかは別問題です。
ここを混同すると危ない。
借りられることと、買っていいことは違う。
これは最初に強く伝えたいポイントです。

2.「節税」「年金代わり」という言葉は要注意

サラリーマン向けの営業でよく使われるのが、
「節税になります」
「将来の年金代わりになります」
「生命保険の代わりにもなります」
といった言い回しです。

もちろん、こうした側面がまったくの嘘とは言いません。
不動産投資には、条件次第でそういう効果が出る場合もあります。
ただ、ここだけを強調して、肝心の収支やリスクの説明が薄い話はかなり危険です。

私が見てきた中でも、
「節税になると聞いて買ったけど、毎月持ち出しが続いている」
「年金代わりのつもりが、空室と修繕でそれどころではない」
というケースは珍しくありませんでした。

不動産投資は、あくまで事業です。
節税や将来不安の解消は、おまけとして考えるくらいでちょうどいい。
本体は、物件の収益力と運営力です。
ここを見ないまま話を進めると、かなり危ないです。

3. 忙しい人ほど「比較しない」で決めてしまう

サラリーマンの大変なところは、本業が忙しいことです。
平日は仕事、土日は家族サービス。
そうなると、不動産投資の勉強や物件比較に十分な時間を取れない人も多いです。

するとどうなるか。
営業担当に言われた内容を、そのまま信じやすくなるんです。
・このエリアは人気です
・この価格はもう出ません
・皆さんすぐ決めます
・今月中なら条件がいいです
こうした言葉に押されて、他の物件や他社提案を見ずに決めてしまう。
これは本当に危険です。

私も最初の頃は、良さそうな話を聞くと気持ちが前のめりになりました。
でも経験を積むほど思うのは、 比較しない不動産投資は、かなりの高確率で失敗するということです。

最低でも、
・同じエリアの賃料相場
・近い条件の売り出し価格
・管理費や修繕積立金
・将来の修繕リスク
このあたりは自分で確認した方がいいです。
忙しくても、ここを飛ばしてはいけません。

4.カモにされない人は「数字を自分で見る」

では、どういう人がカモにされにくいのか。
答えはシンプルです。
営業トークより先に、自分で数字を見る人です。

私が今でも必ず確認するのは、
・満室想定ではなく、少し保守的に見た収支
・固定資産税や管理費を引いた後の手残り
・家賃が下がった場合でも成立するか
・数年以内に大きな修繕が起きても耐えられるか
このあたりです。

利回りが高く見えても、細かく見ると全然残らない物件はあります。
逆に、派手さはなくても堅実に回る物件もあります。
不動産投資は、夢を買うものではなく、数字を積み上げるものです。

営業の説明を聞くのはいいんです。
でも最後は、自分で判断する。
この姿勢があるだけで、危ない案件をかなり避けられます。

5.サラリーマンだからこそ、慎重なくらいでちょうどいい

私は、サラリーマンが不動産投資をすること自体は悪いと思っていません。
むしろ、安定収入があるからこそ始めやすい面もあります。
ただ、その安定があるからこそ狙われやすい。
ここが難しいところです。

だからこそ、焦って始めないこと。
「今すぐ決めないと損」と言われても、いったん持ち帰ること。
そして、わからない点を曖昧にしたまま契約しないこと。
この3つは本当に大切です。

私が20年やってきて思うのは、 不動産投資で大きく勝つ人より、大きく負けない人の方が強いということです。
サラリーマン投資家に必要なのは、派手な一発ではなく、地味でも失敗を避ける判断力です。

サラリーマンは不動産投資のカモなのか。
この問いに対して、私はこう答えます。

「知識がないまま営業任せにすると、カモになりやすい。でも、自分で調べて判断できる人はカモにならない」

結局のところ、立場の問題ではなく、姿勢の問題です。
会社員という属性そのものが悪いのではなく、安心感と忙しさに流されることが一番危ない。

これから不動産投資を始める方は、ぜひ「買えるかどうか」ではなく、 「本当に買っていい物件か」を基準に考えてみてください。
その視点を持てるだけで、失敗する確率はかなり下げられるはずです。