不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜いくらで売り出す？収益物件査定額と僕の理想の間で揺れ動いた話

出口戦略の第一歩として、いよいよ一棟アパートを売りに出すことに決めましたが、最初にぶつかった大きな壁が売り出し価格の設定でした。
長年大切に運営してきたアパートですから、親心のようなものもあって、どうしても「これくらいでは売りたい」という自分なりの希望額があったんです。
でも、プロである不動産会社の査定額は、僕の理想とは少し距離があるものでした。

今日は、その価格差をどう受け止めて、最終的にどうやって折り合いをつけたのか、僕の心の葛藤を含めてお話ししたいと思います。

1.現実は意外とシビア。不動産会社の査定結果

まずは現状を知るために、収益物件に強い不動産会社数社に査定を依頼しました。
自分なりに周辺の相場を調べて「これくらいならいけるだろう」と思っていた数字があったのですが、出てきた回答の多くはそれよりも1割ほど低いものでした。

担当者の方の説明はとても論理的でした。
今の市場で買い手がローンを組む際に、銀行が評価してくれる限界の金額や、最近近隣で実際に取引された類似物件の利回りなど、具体的なデータに基づいた話です。
頭では理解できるのですが、心のどこかで「うちの物件はもっと価値があるはずだ」と反発したくなる自分がいました。

2.希望額にこだわって失敗する怖さ

もし僕の希望額で強引に売りに出したとしたらどうなるか。担当者の方は正直に教えてくれました。
相場より高い価格でポータルサイトに載り続けると、投資家の間では「あの物件は売れ残っている」というイメージがついてしまい、鮮度が落ちてしまうというのです。

そうなると、いざ価格を下げた時にも「何か問題がある物件なのではないか」と疑われてしまい、結局は相場よりもさらに安い価格で叩かれるリスクがある、と言われました。
自営業を営んでいる身として、商品の値付けがその後の売れ行きを左右することは分かっているつもりでしたが、自分の資産のこととなると、どうしても客観的になるのが難しかったです。

3.葛藤の末に見つけた、僕なりの妥協点

数日間悩み抜いた末に、僕は自分の希望額を少し下げつつも、不動産会社の査定額の中でも一番高い数字にプラスアルファした金額で売り出すことにしました。

決め手になったのは、担当者さんの「まずはこの価格で反響を見て、1ヶ月間問い合わせが全くなければ、その時に改めて作戦を練り直しましょう」という提案でした。
最初から自分の希望をすべて捨てるのではなく、市場の反応を見るための「テスト期間」を設けることにしたんです。
これなら、もし売れなくても納得して次のステップに進めると思えました。

まとめ：価格は「僕が決める」のではなく「市場が教えてくれる」もの

この経験を通して学んだのは、不動産価格というのは自分が決めたい価格ではなく、あくまで買い手が存在して初めて成立する価格だということです。
自分にとっては愛着のある特別なアパートでも、買う人にとっては数ある投資対象の一つに過ぎない。
その冷徹な事実を受け入れることが、出口戦略を成功させるために必要な最初の試練だったのかもしれません。

結果として、この価格設定でどのような反響があったのか。
その続きはまた次回のコラムでお話しできればと思います。