不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜不動産投資の収支が分からない？初心者オーナーが「通帳を分けただけ」で不安を消した話

不動産投資オーナーの山本です。

これまでは、物件の見せ方やトラブルへの心構えなど、どちらかというと「外向き」のお話をしてきました。
今回は、私がオーナーになってから一番「うわ、これ大事だったんだ……」と痛感している、一番地味で、でも一番大切な「お金の管理」について書いてみようと思います。

不動産投資って、通帳に家賃が振り込まれると、なんだかすごく儲かっているような気分になっちゃうんですよね。
でも、実はそこに大きな落とし穴がありました。

1.「自分のお金」と「物件のお金」がごちゃ混ぜに……

始めたばかりの私がやらかした最大のミスは、「普段使っている生活費の口座で、家賃も受け取ってしまったこと」です。

最初は「管理が楽だし、いいよね」なんて思っていました。
でも、これが大失敗。 家賃が入ってきても、そこからスーパーの買い物代が引かれ、公共料金が落ち、ローンの返済が引かれ……としているうちに、「結局、今月はこの物件でいくら残ったの？」ということが、さっぱり分からなくなってしまったんです。

通帳の残高が増えていても、それが自分の給料なのか、家賃なのか、あるいは将来の修繕のために取っておくべきお金なのか……。
この「ごちゃ混ぜ状態」が、初心者の私を一番不安にさせました。

2.「専用口座」を作って、ようやく霧が晴れました

焦った私は、慌てて「不動産投資専用の口座」を作りました。
家賃はそこに入り、ローンの返済や管理費もそこから出ていく。
ただそれだけのことですが、これが驚くほど効果的でした。

・「稼いでいる実感」が数字で見える
自分の生活費とは完全に切り離されているので、通帳を見るだけで「今月はこれだけ手元に残ったんだ！」ということが一目で分かります。
・「もしもの時」に備える癖がつく
専用口座に残ったお金を、そのまま「修繕用」や「空室対策用」の貯金として意識できるようになりました。
生活費で使い込んでしまう心配もありません。

もっと早くやっておけば、確定申告の準備であんなにパニックにならずに済んだのに……
と、今でも少し後悔しています（笑）。

3.1円単位のレシートが「宝物」に見えてくる

それからもう一つ、私が習慣にしたのが「領収書の全保管」です。
不動産投資を始めるまでは、コンビニやホームセンターのレシートなんてすぐに捨てていました。
でも今は、物件のために買った電球一つ、掃除用具一つ、管理会社さんとの打ち合わせで飲んだコーヒー代まで、全部大切に取ってあります。

これ、実は全部「経費」になるんですよね。
初心者の私には「経費って何？」という感じでしたが、要は「このお金は自分の贅沢じゃなくて、仕事（大家業）のために使いました！」と証明するためのもの。
これが積み重なると、将来払う税金が安くなる可能性があるんです。

今では、財布の中にレシートが溜まってくると「よし、今日もオーナーの仕事をしたぞ」という変な達成感を感じるようになりました。

最後に：どんぶり勘定でソワソワしているあなたへ

「家賃が入ってきているから大丈夫」と、なんとなくで済ませていませんか？
もし少しでも不安なら、まずは「不動産用の通帳を1冊作る」ことから始めてみてください。

数字がハッキリ見えるようになると、「次はもっとこうしよう」という前向きな欲が出てきます。
不動産投資は、かっこいい「投資家」である前に、地道な「経理さん」であることも大事なんだな、と最近つくづく感じています。

私もまだまだ、数字の整理は苦手ですが、まずはレシートを箱に入れるところから一緒に頑張っていきましょう！