不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜自分が買うならどこを見る？逆転の発想で考える売却前のセルフチェック

アパートの売り出し価格を決めた後、次に僕がやったのは、自分の物件を「買う側の目線」で徹底的に見直すことでした。
収益物件の売買では、入居者さんがいるお部屋の中は見られません。
だからこそ、外から見える部分だけで、買い手は僕の経営状態をすべて見抜こうとしてきます。

もし僕が誰かのアパートを買おうとしている投資家だったら、一体どこを厳しくチェックするだろうか。
そう考えて自分の物件を見回してみると、今まで気づかなかった改善点が見えてきました。
売却活動が本格化する前に、僕が気をつけて整えたポイントをお話しします。

1.建物が発する「お金がかかりそう」なサインを消す

自分が買い手なら、購入した直後にいきなり数百万円の修繕費が出ていくのは絶対に避けたいはずです。
だから、建物の外側を見て、手入れ不足を感じさせるサインがないか確認しました。

例えば、共用部分の鉄製階段に浮き出たサビや、外壁の目立つ汚れです。
これらは、実際には構造に問題がなくても、買い手に「このオーナーはメンテナンスをサボっているな、他にも見えないところに不具合があるかも」という不安を抱かせてしまいます。

僕は、大がかりなリフォームはしませんでしたが、目立つサビを少し落として塗装し直したり、エントランス周りを高圧洗浄機で掃除したりしました。
これだけで、物件から受ける「くたびれた印象」がずいぶん変わり、買い手に安心感を与えられるはずだと考えたからです。

2.共用部の「荒れ」は経営の緩みと見なされる

僕が他人の物件を見る時に一番ガッカリするのは、ゴミ置き場が散らかっていたり、集合ポストの下にチラシが散乱していたりする様子です。
これは単に見た目が悪いだけでなく、入居者のマナーが悪かったり、管理会社が機能していなかったりすることの裏返しでもあります。

もしポストがパンパンに詰まっている部屋があれば、それは夜逃げや長期不在、あるいは孤独死のリスクさえ疑われるポイントになります。
そこで僕は、定期清掃の日以外にも自分で現地へ行き、ポストのチラシを整理し、掲示板の古いお知らせを剥がしました。

こうした「当たり前の管理」が徹底されているだけで、投資家は「この物件は入居者の質も安定していて、大きなトラブルはなさそうだ」と判断してくれるものです。

3.数字の裏付けとなる「書類」を整えておく

自分が買う側だったら、レントロールという家賃の表が、今の通帳の数字と本当に合っているのか、一番心配になります。
だから、売る側の準備として、過去の入退去の履歴や、いつ、どの部屋で、どんな修理をしたのかという記録をすぐに出せるように整理しました。

特に、エアコンや給湯器の交換時期などは、買い手にとって「次の交換時期」を予測する大事なデータになります。
こうした細かい記録がしっかり残っていると、それだけでオーナーとしての誠実さが伝わり、価格交渉の際にも強気でいられると思ったからです。