初めての投資物件購入、どのような物件を購入すべき？ 中古マンション？東京？神奈川？埼玉？千葉？＜その道のプロが『ズバッ！！』＞｜不動産投資博士

30代半ばで自宅用ではなく投資用の中古マンションを選択する事はとても意味のある優れた事だと私は考えます。後に自宅を購入することがあるとしても購入物件を有効に働かせる事は可能です。

もちろん、副業として財産形成となる上に、先々には、私設年金として活躍してくれる事でしょう。
ただ、中古マンション経営において、失敗は避けなければなりません。
これから、お子様も増えるかもしれませんし、別の出費が発生する事も考えられます。なので、よりリスクを回避する事も重要です。リスク回避というと、すぐに新築を発想する向きもありますが、私はそうは思っていません。

まずは利回りを信用する事です。賃料から管理費等を引いた利回りを信じます。
しかし、空室リスクがあったり、入居者の入れ替えに伴う出費などが大きくては、利回りを守れません。

なので、私は、都内の駅から徒歩10分圏内(商店街沿いではたまに15分)の中古のワンルームマンションが良いと考えます。大学近くなどと考えず、駅の方が確実です。又、専有面積は14�u〜20�uくらいで充分です。入れ替え時の内装費用を考えると、効率的だからです。築年数も、物件価格とリスクとの関係から、築20年~25年くらいが最も狙い目だと考えます。

投資用(賃貸用)では、あくまで入居者の立場でなくてはなりません。低賃料の物件を求める層の方が圧倒的に数が多いのです。
ですので、今回のケースでは都内の中古ワンルームマンションをできれば2件、小さめのものを購入し、自己資金をなるべく多く、融資を少なめにしておくのが、肝心だと私は考えております。

当社のお客様の場合、お聞きしている資産状況であれば東京、千葉、埼玉、神奈川県内の利回り１０〜１２％で価格は３０００万円〜５０００万円ぐらいの投資物件をお勧めしています。

例えば、東京駅から電車で1時間以内にいける範囲でかつ、国道16号線の内側（東京より）の物件です。

また、入居率は8割以上が望ましいです。

理由は上記のような物件だと、融資付けがしやすく、売却する場合も流通性がいいので簡単に売れるからです。

不動産投資をする上で、気をつけないといけないのが購入前では見えなかった費用がかかってくるということです。

特に中古物件であれば、購入前に表面上の利回りや、融資返済額を考えたキャッシュ・フロー計算や、管理に関する費用などを考慮して試算しますが、購入後はさらに不測のトラブル（設備関係の故障や、不具合など）による出費が必要となります。

ですので、購入物件の築年数が何年かによって、自己資金を残しておく必要があります。
購入物件の築年数が、築5年の物と築20年の物とでは、当然、築20年経過している建物のほうが出費は多いかと思います。
何も考えずに、自己資金をほとんど使ってしまうと、突然のトラブルに対応できなくなってしまいます。

また、先々の出口（売却）のことも視野に入れて購入したほうがよいですね。
多くの方が、初めて物件を購入する際は、売却のことまで考えて購入を決められる方は少ないのですが、最初は一生この物件を持ち続けるつもりで購入されますが、長い人生なにがあるかわかりません。
突然売却をしないといけなくなった場合でも対応ができるような物件を購入することですね。